tl Frankfurt – Steigende Renditen bei noch stabilen Fundamentalfaktoren beobachten Immobilienexperten auf den Märkten in den USA und in Europa. Es gebe einen Trend zu globalen Real Estate Investment Trusts (Reits), hieß es auf dem Reit Day in Frankfurt. Die Vertreter der beiden deutschen Reits Alstria und Fair Value berichteten von der hälftigen Teilung der Steuervorteile aus der Exit Tax zwischen Käufer und Verkäufer. Für den US-Markt konstatierte John Lutzius, Managing Director des Immobilienberaters Green Street Advisors, eine wachsende Unsicherheit bei den Marktteilnehmern. “Die Fundamentalfaktoren werden immer problematischer, aber das Dach stürzt nicht ein”, sagte er auf der ersten Panel-Diskussion des von den Immobilienverbänden Nareit (US-Reits), Epra (europäische börsennotierte Immobiliengesellschaften) und ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) veranstalteten Reit Day. Lutzius rechnet mit einem sich verlangsamenden Mietwachstum, weist aber auf die um bis zu 50 % höheren Marktmieten (im Vergleich zu den Bestandsmieten) bei erstklassigen Büros an 1-a-Standorten in Städten wie Washington D.C. und New York City hin. “An Nebenstandorten beträgt diese Differenz nur 3 bis 4 %.”Reits notieren in den USA unterhalb ihres Nettoinventarwerts (NAV). “Die Renditen sind in den vergangenen Monaten um 70 Basispunkte gestiegen und werden weiter zulegen”, gab sich Lutzius überzeugt.Für Europa sah Olivier Piani, President von GE Real Estate Europe, viele Übereinstimmungen mit der Situation in den USA. “Die Auswirkungen sind aber nicht so schlimm. Die Aussichten für die Mietpreisentwicklung sind nicht schlecht, ebenso für die Leerstandsquote und die Nachfrageentwicklung.” In London habe sich die Rendite innerhalb eines Jahres von 3,75 % auf 5 % erhöht. Büromieten steigenKlaus Elmendorff, Director Real Estate Investment Banking bei der Deutschen Bank, beobachtet auch in Deutschland steigende Büromieten und Renditen sowie sinkende Leerstände. “Das Fremdkapitalproblem behindert Produktneuentwicklungen. Das hilft dem Zyklus.” In 1-a-Städten seien die Preise stabil bis leicht steigend, an B-Standorten lege die Rendite um bis zu 150 Basispunkte zu.”In den USA gibt es aktuell keine Transaktionen auf dem Büromarkt. Daher lassen sich keine Aussagen zu den Nettoanfangsrenditen machen”, sagte Rand Griffin, President und Chief Executive Officer (CEO) des US-Reit Corporate Office Properties Trust, auf dem Panel. “Wir würden gerne kaufen, bieten aber immer nur bis zu maximal den Wiederbeschaffungskosten. Deshalb haben wir in den vergangenen zwei Jahren regelmäßig bei Ausschreibungen den Kürzeren gezogen.” Aktuell lägen die Kreditzinsen bei 6 %. “Wer langjährige, gute Beziehungen zu seinen Banken unterhält, bekommt auch heute noch Kredite.” Laut Griffin wollen sich sehr große US-Reits diversifizieren und legen deshalb global an. “Das geht gut im Einzelhandel und bei Industrieobjekten, nicht hingegen bei Büros und Wohnungen.” Diese Reits gingen im Moment nach Mexiko und Südamerika, aber nicht nach Europa – zumindest solange dort noch keine Rezession herrsche, so Griffin.Für den ungewöhnlich hohen Abschlag deutscher Immobilien-AGs von 30 bis 40 % zum NAV sieht Elmendorff drei Gründe. Globale Investoren differenzierten zu wenig zwischen den lokalen Märkten, der deutsche Markt gelte als noch nicht voll entwickelt und die Renditen waren im internationalen Vergleich zu niedrig. “Nach dem Kurssturz liegt die Dividendenrendite jetzt aber zwischen 7 und 10 %.” Mit Börsengängen von deutschen Reits rechnet Elmendorff frühestens Ende 2008, eher 2009.Bei den US-Reits liegt der Abschlag zum NAV aktuell bei etwa 10 %. “In der Vergangenheit sind sie maximal 25 % um den NAV geschwankt”, sagte Lutzius. “Diese Differenz könnte ihre Ursache in zu alten Bewertungsgutachten haben.”Auf dem zweiten Panel des Reit Day sagten Olivier Elamine, CEO des ersten deutschen Reit Alstria Office, und Frank Schaich, CEO des zweiten deutschen Reit Fair Value, der Steuervorteil aus der Exit Tax für die Einbringung von Immobilien werde aktuell je zur Hälfte zwischen Verkäufer und Erwerber geteilt. “Dies liegt aber an dem geringen Wettbewerb zwischen den potenziellen Käufern. Sobald sich dies ändert, wird der Steuervorteil aber zur Gänze den Verkäufern zugute kommen”, prognostizierte Elamine.Der Alstria-CEO zeigte sich zufrieden mit dem deutschen Reit-Gesetz. “Die Branche sollte nicht länger den Einschluss von Wohnungen bei Reits fordern. Das hat nichts mit der heutigen Situation zu tun. Wo gibt es schließlich große Wohnungs-Reits in Europa?”, fragte Elamine rhetorisch. Er widersprach damit Walter Klug, Vorstandsmitglied des ZIA, der dies in seinen einführenden Worten zum Reit Day gefordert hatte.