tl Frankfurt – Die Immobilienmärkte in Russland und anderen Staaten der Gemeinschaft unabhängiger Staaten (GUS) wie Kasachstan und Ukraine werden für ausländische Investoren und Banken noch attraktiver. Dies gilt sowohl für Städte wie Moskau und St. Petersburg als auch für die russische Provinz sowie Kiew und Almaty (Kasachstan). Großer Bedarf bestehe bei Büros, Logistikobjekten, im Einzelhandel und bei Wohnungen, sagte Michael Lange, Chef von Jones Lang LaSalle (JLL) in Russland und den GUS-Staaten, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. “In den kommenden drei Jahren sehe ich für Investoren in allen Sektoren keine Probleme. In drei bis fünf Jahren könnte es aber vorkommen, dass nicht adäquat geplante und qualitativ gut umgesetzte Objekte nicht so wie geplant vermietet werden können”, sagte Lange zur Lage in Russland und den GUS-Staaten. Moskau am wichtigstenDer vom Volumen her mit Abstand wichtigste Markt ist Moskau. In der russischen Hauptstadt liegt der Bestand an modernen Büroflächen bei 5,2 Mill. Quadratmetern, knapp doppelt so viel wie im Jahr 2001. In St. Petersburg waren es Ende des Vorjahres knapp 300 000 Quadratmeter, heißt es bei JLL. Der Moskauer Büroflächenumsatz wurde mit knapp 1 Mill. Quadratmetern 2005 in Europa nur von Paris übertroffen. Wie groß die Nachfrage in der russischen Hauptstadt ist, zeigt auch die Leerstandsquote von nur 2,3 %, während die Büromieten mit 620 Euro pro Quadratmeter im Jahr in Europa auf Platz 3 hinter London und Paris liegen. Bis 2009 rechnet JLL in Moskau mit einer Ausweitung der Kategorie A+B-Büroflächen auf rund 11 Mill. Quadratmeter. Der Umsatz soll auf etwa 1,35 Mill. Quadratmeter zulegen. Der Renditeabstand zwischen Zentraleuropa und Russland auf der einen und Westeuropa auf der anderen Seite ist allerdings im Laufe der vergangenen zehn Jahre von 1 150 Basispunkten auf 315 Basispunkte im ersten Quartal 2006 zusammengeschrumpft. Aktuell liegen die Büro-Renditen in Moskau bei 10 %, vor zehn Jahren wurden noch 25 % erreicht. Rückstand auf WarschauBei modernen, hochwertigen Einkaufszentren schoss der Bestand zwar zwischen 2002 und 2006 von 133 000 auf 1,2 Mill. Quadratmeter hoch – bezogen auf die Einwohnerzahl ist das aber immer noch wenig. “In Moskau kommen 120 Quadratmeter auf 1 000 Einwohner, in Warschau sind es 600 Quadratmeter”, sagte Lange. In St. Petersburg haben Einkaufszentren eine Fläche von 366 000 Quadratmeter. “Um das Niveau Warschaus zu erreichen, müssten die Einzelhandelsflächen in St. Petersburg auf 2,5 Mill. Quadratmeter anwachsen. Bei einer Großstadt von mehr als 5 Mill. Einwohnern scheint das realistisch.” Die Spitzenmieten liegen in Moskau bei 2 400 Euro pro Quadratmeter, in St. Petersburg bei rund 1 750 Euro. Die Leerstandsquote bei Einkaufszentren liegt in Moskau aktuell bei rund 1 % und wird nach Erwartung von JLL bis 2008 auch auf diesem Niveau verharren. Der Bestand dürfte in zwei Jahren etwa 3,1 Mill. Quadratmeter erreichen. “Potenziell stellt Moskau den größten Einzelhandelsmarkt in Europa dar.”Als einer der ersten Investoren war Ikea bei der Errichtung von Shopping Malls in Russland aktiv. Ikea plant aktuell zwei große Zentren in St. Petersburg. Bedeutende Investoren sind auch die finnische Stockmann-Gruppe und Metro/Real. Ikea ist auch bereits in der russischen Provinz sehr aktiv. In den Regionen rechnet JLL in den nächsten vier bis fünf Jahren mit einem Gesamtbestand an Einkaufszentren von mindestens 3,5 Mill. Quadratmetern – “aktuell gibt es da praktisch nichts”, sagte Lange. Die kasachische Stadt Almaty lockt durch ihre Automobilwerke, Petrochemie und die öffentliche Infrastruktur bereits strategische Investoren im Büro- und Logistiksektor an, hat Lange beobachtet. In Kiew erwartet er angesichts der geringen Bestände an Büroflächen (430 000 Quadratmeter) und Einkaufszentren (58 000 Quadratmeter) für die nächste Zukunft einen Entwicklungsboom. Wenig gute LagerflächenAuch bei den Lagerflächen hinken Moskau und St. Petersburg bezogen auf die Einwohnerzahl weit hinter Budapest, Warschau und Prag hinterher. Zwar liegt der Gesamtbestand bei 2,3 (Moskau) bzw. 0,5 Mill. Quadratmetern (St. Petersburg). Bezogen auf 1 000 Einwohner sind dies aber nur rund 100 (St. Petersburg) bzw. 200 Quadratmeter und damit weit weniger als in Budapest (600 Quadratmeter), Warschau (750 Quadratmeter) und Prag (über 800 Quadratmeter). JLL bezeichnet Moskau als sich entwickelnden Markt für Lagerflächen, da die jetzigen Läger der Kategorie B und C, aber auch die Gebäudeverwaltung nicht den modernen Anforderungen entsprechen. Auch die Erreichbarkeit mittels Straße oder Schiene sei nicht angemessen. Die Spitzenmieten bei Lagerflächen liegen bei 110 Euro pro Quadratmeter in Moskau bzw. 100 Euro in St. Petersburg. “Damit liegt Moskau an zweiter Stelle hinter London, auf Platz 4 folgt St. Petersburg.” Volumen ist explodiertSehr gut hat sich auch der Moskauer Wohnungsmarkt entwickelt. “Der Massen-Markt hat sich in den vergangenen fünf Jahren verzehnfacht, die Preise haben sich vervierfacht. Aktuell liegen sie bei 1 500 bis 3 500 Dollar pro Quadratmeter.” Im absoluten Top-Segment werden 10 000 bis 25 000 Dollar pro Quadratmeter gezahlt. “In den nächsten drei Jahren halte ich bis zu 50 000 Dollar für möglich. Dies betrifft aber nur einen sehr kleinen Teil des Marktes.” Bei den Kreditgebern waren nach Langes Beobachtung die Pfandbriefbanken vor den Investoren vor Ort. “Inzwischen kommen auch die Investmentbanken.” Aus Deutschland sind die Hypo Real Estate und die Eurohypo in Moskau vertreten. Beide Banken verfügen in Russland über Finanzierungsvolumina von mehreren hundert Millionen Euro. Die Aareal Bank arbeitet häufig mit Merrill Lynch zusammen. Aktiv ist außerdem noch die Bank Austria Creditanstalt. Als Investoren treten über eigene Fonds Merrill Lynch, Goldman Sachs, UBS und Rreef (Deutsche Bank) auf. “Deutsche Fonds waren erst vor etwa zwei Jahren erstmals in Moskau und haben sich umgesehen, sind aber aufgrund der unsicheren rechtlichen Rahmenbedingungen noch nicht eingestiegen”, sagte Lange.