Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf Die in Familienbesitz befindliche europäische Investmentbank Rothschild will sich tiefer im deutschen Immobilienmarkt verankern. “Wir werden in den kommenden Jahren mehr mittelgroße Transaktionen und auch insgesamt mehr Deals begleiten als bisher”, sagte Rodney Bysh, seit Herbst neuer Leiter des Immobiliengeschäfts im deutschsprachigen Raum, der Börsen-Zeitung. Rothschild steht hierzulande nach dem Volumen der beratenen M & A-Immobilientransaktionen in den Jahren 2005 und 2006 mit gut 13 Mrd. Dollar bereits auf Platz 1 an der Spitze vor Ernst & Young.Es handelt sich dabei aber im Wesentlichen um die Beratung bei zwei Transaktionen – allerdings den beiden bislang größten in Deutschland: zum einen der Verkauf der Eon-Tochter Viterra für 7 Mrd. Euro an den britischen Finanzinvestor Terra Firma, zum anderen die Auslagerung der Karstadt-Immobilien an ein Joint Venture mit Goldman Sachs für 4,5 Mrd. Euro. Die Besonderheit des sechsköpfigen M & A-Immobilienteams in Deutschland: Anders als andere Investmentbanken wie etwa Morgan Stanley tritt Rothschild ausschließlich als Berater auf – und nicht als Investor oder Finanzierer. Interessenkonflikte sind damit nahezu ausgeschlossen. Zudem sieht Bysh auch vom Markt her gute Voraussetzungen für eine Expansion in die Breite – hin zu einer größeren Anzahl von Deals.Durch die seit 2003 dauernde Diskussion um die Einführung von Real Estate Investment Trusts (Reits) in Deutschland hatten etliche Investoren, die nicht warten wollten, ihre deutschen Immobilienbestände im Ausland – vor allem am Londoner AIM-Segment – an die Börse gebracht (siehe Grafik) oder an Immobilien-AGs verkauft. “Durch die Einführung von Reits dürften nun mehr Börsengänge am deutschen Aktienmarkt stattfinden”, sagt der gebürtige Brite Bysh. Neben den bekannten großen Börsenkandidaten – der Wohnungsfirma Deutsche Annington und der Sparkassentochter Corpus – könnte auch der US-Investor Oaktree den Exit für den von der Deka übernommenen Bestand von 1 Mrd. Euro über ein IPO suchen. Mehr Listings in Deutschland”Wenn das deutsche Reit-Gesetz genauso gut wie in Frankreich strukturiert wird, werden wir mehr Unternehmenssitze und Notierungen von Immobilienfirmen in Deutschland erleben”, sagt Bysh. Es gebe hierzulande allein im Wohnungsbereich mehr als 50 Bestandshalter mit einem Volumen von über 500 Mill. Euro – also mehr als genug Potenzial für den Aktienmarkt. Es werde zunächst eher kleinere IPOs von Gesellschaften mit einem Immobilienvermögen von bis zu 1 Mrd. Euro geben – und dann, ab 2008, werde die Bewegung zunehmen. Unabhängig von Reits habe die Branche am Beispiel des Börsengangs der Gagfah erkannt, dass auch Wohnungsgesellschaften effizienter gemanagt und so kapitalmarktfähig gemacht werden könnten. Die Börse sei im Moment die beste Variante für den Ausstieg, weil hier die geringsten Kapitalkosten zu zahlen seien.Immobilienmaterial für Börsengänge sei reichlich vorhanden. Zum einen ist der Immobilien-Kapitalmarkt in Deutschland ohnehin noch unterentwickelt: Innerhalb Europas ist der deutsche Immobilienmarkt mit einem Gesamtvolumen von 922 Mrd. Euro und einem Anteil von knapp 20 % der größte Markt – noch vor Großbritannien. Der im europäischen Immobilienaktienindex “Epra” gelistete deutsche Bestand umfasst aber nur gut 6 Mrd. Euro bzw. 4 % des Index – und ist damit deutlich unterrepräsentiert.Zum anderen bringen deutsche Eigentümer immer neue Bestände auf den Markt, die früher oder später den Weg an die Börse finden dürften. So reduzieren die offenen Immobilienfonds ihr Übergewicht in Deutschland. Gleichzeitig veräußern Anbieter geschlossener Fonds wegen der derzeit hohen Nachfrage vor Ende der Fondslaufzeit an Investoren. Zudem trennen sich immer mehr Versicherer von direkt gehaltenen Deutschland-Investments und streuen stattdessen international. Bereinigung unter InvestorenAls größte Herausforderung für 2007 sieht Bysh, dass für die großen Bestände, die ausländische Fonds aufgekauft haben, gute Manager gefunden werden müssen. Hier könnten neue, kleinere Spieler ihre Chance bekommen. Zudem werde es unter den Investoren voraussichtlich eine Bereinigung geben. “Die Kaufentscheidungen über viele Bestände mussten sehr schnell getroffen werden. Deshalb wird es im Nachhinein Gewinner und Verlierer unter den Käufern geben. Und die Gewinner werden nicht unbedingt diejenigen sein, die die besten Bestände gekauft haben, sondern diejenigen, die über das beste Management verfügen”, sagt Bysh.Der Zustrom an Kapital nach Deutschland werde trotz des beginnenden Rückgangs der Renditen aus Mieten und Wertentwicklung weiter anhalten. “In die Töpfe der Pensionskassen fließen unabhängig von der Konjunktur immer mehr Gelder, die am Kapitalmarkt und auch am Immobilienmarkt angelegt werden müssen”, sagt Bysh. Davon werde weiterhin ein Teil in deutsche Immobilien investiert.