Russland lockt mit hohen Renditen
tl Frankfurt – Russland gilt als der dynamischste Immobilienmarkt in Europa. Es locken ein günstiges wirtschaftliches Umfeld und ein hoher Nachholbedarf bei hochwertigen Immobilien – sowohl bei Büros und im Einzelhandel als auch beim Wohnen. Allerdings sind auch die Risiken nicht unerheblich. Bei Büros kann mit einer Rendite knapp unter 9 % gerechnet werden. Nach einer langen Übergangsperiode von der Plan- zur Marktwirtschaft mit Rückgängen des Bruttosozialprodukts weist Russland seit 1998 ein durchschnittliches Wachstum von 7 % auf. Wie David Skinner, Leiter des europäischen Research von Pramerica Real Estate Investors, auf einer Informationsveranstaltung in Frankfurt sagte, wird sich das Wachstum aber in Zukunft verlangsamen. Außerdem führten die niedrigen Geburtenraten langfristig zu einer Alterung der Gesellschaft und einem Bevölkerungsrückgang. Dies wird sich nach Ansicht von Skinner negativ auf die Nachfrage nach Wohn- und Büroraum auswirken. Moskaus Bevölkerung wächstDer Bevölkerungsrückgang betreffe aber vor allem den ländlichen Raum. In den Städten werde der Rückgang in den kommenden 25 Jahren nur bei 6 % liegen. Moskau und St. Petersburg können sogar mit einem Bevölkerungszuwachs rechnen. Auf diese beiden Städte, mit einem absoluten Schwerpunkt bei Moskau, konzentrieren sich die ausländischen Immobilieninvestoren.Das ausländische Kapital konkurriere mit viel lokalem Kapital von Unternehmen und wohlhabenden Privatleuten. “Diese haben den Vorteil, vor Ort zu sein, legen weniger Wert auf eine ausführliche Due Diligence und haben auch eine andere Risikowahrnehmung als ausländische Investoren”, so Skinner. Deshalb sei eine Zusammenarbeit mit lokalen Partnern für Ausländer essenziell. Als weitere Risiken nannte er das Gegenpartei-Risiko, das instabile Rechtssystem und die häufigen Änderungen der Steuergesetze. Auch die Kapitalmärkte gelten als unterentwickelt. Die Nachfrage nach modernen Flächen, seien es Büros, Einzelhandelsgeschäfte oder Wohnungen, ist immens, da der Großteil der Flächen nicht westlichen Standards genügt. Das Angebot an hochwertigen Flächen ist sehr gering. Aktuell verfügt Moskau über etwa 350 000 Quadratmeter (qm) moderne Büroflächen. Die hohe Nachfrage nach Büroraum hat Moskau mit Spitzenmieten von 800 Dollar pro qm neben London und Paris zum teuersten Standort in Europa gemacht. Da auch die Immobilienpreise stark steigen, ist die Spitzenrendite von rund 13 % im dritten Quartal 2005 auf inzwischen weniger als 9 % zurückgegangen.Mitte 2006 waren rund 3,5 Mill. qm Bürofläche in Bau. Das entspricht etwa der kombinierten Bauaktivität in den zehn größten europäischen Büromärkten. “Wenn das so weitergeht, wird Moskau in zehn Jahren die Bürofläche von München haben”, sagte Skinner. Aktuell würden im Jahr rund 1 Mill. qm nachgefragt – vor allem von lokalen Unternehmen, die sich verbessern wollten, aber auch von ausländischen Investmentbanken und Kanzleien. Skinner rechnet mit einem Rückgang der Mieten auf 400 bis 450 Dollar pro qm.Die Renditen werden seiner Überzeugung nach 2007 nicht mehr so stark abschmelzen wie in den vergangenen drei Jahren. 2002 lagen sie für Topbüroimmobilien bei 16 %, inzwischen sind sie bei etwas unter 9 % angekommen, bei Objekten zweiter Qualität bei 11 %. “Aufgrund der Finanzierungskosten sehe ich für internationale Investoren eine Grenze bei etwa 8,5 %.”Angesichts der vielen in Bau befindlichen Bürogebäude bezeichnet Pramerica Anlagen in Logistikobjekten oder dem Einzelhandel als konservativer. Der Einzelhandel profitiere von den seit Jahren um 10 % p. a. gestiegenen Konsumausgaben, der leichteren Kreditvergabe, aber auch der geringen Qualität der Objekte. Erst seit fünf Jahren werde auf eine bessere Qualität geachtet.
