tl Frankfurt – Sale-and-Lease-back-Transaktionen, bei denen ein Objekt verkauft wird und vom bisherigen Eigentümer zurückgemietet wird, werden in den nächsten Monaten in Deutschland wieder in Mode kommen. Davon ist Stephan Fritsch, Principal bei Natixis Capital Partners, überzeugt. Globales WachstumWeltweit hat das Geschäft bereits angezogen, wie es in der April-Ausgabe der “Global Market Perspective” von Jones Lang LaSalle heißt. In Europa waren entsprechende Transaktionen bis 2007 sehr beliebt. Danach brach der Markt aber zusammen (s. Grafik).”In den kommenden 12 bis 18 Monaten rechnen wir mit einem Sale- and-Lease-back-Volumen hierzulande von 100 bis 300 Mill. Euro”, sagte Fritsch im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Die öffentliche Hand habe seit “Primo” 2006 in Hamburg und den beiden hessischen “Leo”-Paketen 2005 und 2007 praktisch nichts mehr gemacht. “Aufgrund der Haushaltslage müssen viele Kommunen jetzt wieder über dieses Thema nachdenken. Bei Einzelobjekten findet das Modell ja nach wie vor mit Erfolg Anwendung.”Auch Marcus Lemli von Jones Lang LaSalle Deutschland stellt für den deutschen Markt ein weiterhin starkes Interesse der Investoren an Sale-and-Lease-back-Transaktionen fest. Unternehmen nutzen Sale and Lease-back ausgiebig, so zuletzt die Metro mit zwei Einkaufszentren in Saarbrücken und Flensburg, die im Frühjahr 2010 für knapp 100 Mill. Euro an den dritten Captiva-Fonds von Natixis Capital Partners gingen. Nach Angaben des Maklers DTZ war die bisher größte Transaktion 2010 das Siemens-Areal in München. Dem Vernehmen nach plant der Hotelkonzern Accor, 450 Standorte zu verkaufen und wieder zurückzumieten. “Unternehmen machen dies entweder zur Restrukturierung, zum Beispiel Reedereien, oder um außerhalb Europas zu wachsen, wie die Metro unter anderem in Asien.” Bonität, Lage und QualitätOb Objekte für solche Transaktionen geeignet sind, hängt nach Fritschs Angaben insbesondere von der Bonität des Mieters sowie Lage und Qualität des Objekts ab. Dabei gehe es nicht zuletzt um dessen Drittverwendungsfähigkeit. “Möglich sind solche Transaktionen bei Büro- und Logistikobjekten, im Einzelhandel, aber auch bei Industrie- und Fertigungsstandorten. Es handelt sich immer um einen ,Maßanzug`, der individuell an die Bedürfnisse des Mieters angepasst wird.” Dies gelte beispielsweise für flexible Mietlaufzeiten und die Strukturierung eines Portfolios für unterschiedliche Nutzungsdauern.Nach Angaben von Lemli wird im derzeitigen Kapitalmarktumfeld zunehmend Wert auf Sicherheit gelegt. “Das bedeutet, dass Investoren einen immer stärkeren Fokus auf Drittverwendungsfähigkeit der Immobilien und Bonität des zukünftigen Mieters legen bzw. auf eine entsprechende Sale-and-Lease-back-Struktur, die einen Ausgleich zwischen der Flexibilität für den Mieter und Sicherheit für den Investor bietet.” Im Fokus der Käufer stünden derzeit Einzelhandels- und Büroobjekte.Sale-and-Lease-back-Transaktionen sollten für Fritsch eine Mindestgröße von 15 Mill. Euro aufweisen. Transaktionen über 500 Mill. Euro ließen sich aufgrund von Restriktionen beim Fremdkapital nur ausnahmsweise darstellen. “Heute liegt die durchschnittliche natürliche Obergrenze eher bei 250 Mill. Euro.” Grundsätzlich gelte aber: Je einfacher die Struktur einer Transaktion, desto kleiner könne sie sein.Um Liquidität zu generieren, würden Sale-and-Lease-back-Transaktionen bei Unternehmen häufig im vierten Quartal angestoßen. Sie könnten dann durchaus bis zum Jahresende abgeschlossen werden. “Häufig tauchen aber Unwägbarkeiten auf, zum Beispiel steuerlicher oder rechtlicher Art oder auch Bodenverunreinigungen. Daher sind sechs Monate für eine gut strukturierte Transaktion realistischer.” Gebe es Probleme mit der Mieterbonität, erschwere dies die Investorensuche. “Dann kommen nur Spezialisten infrage, die sich mit solchen Transaktionen genau auskennen und zudem in der Lage sind, neben Immobilien- auch Mieterrisiken adäquat zu bewerten.” Drei Fonds aufgelegtNatixis Capital Partners hat insgesamt drei Fonds aufgelegt, die nur in Immobilien investieren und sich an institutionelle Investoren richten. Der zweite hat als Erster in Deutschland investiert (wie “Primo” in Hamburg), der dritte wurde mit 420 Mill. Euro eingeworbenem Eigenkapital im April 2009 geschlossen und sucht derzeit geeignete Anlagemöglichkeiten. Die Captiva Capital Partners Fonds haben seit 2001 mehr als 1 500 Objekte erworben, davon einen Großteil über Sale and Lease-back.