Von Uwe Stoschek *) In seiner jährlichen Haushaltsrede kündigte der britische Schatzkanzler Gordon Brown am 22. März 2006 die Einführung eines UK-Reit zum 1. Januar 2007 an. Gleichzeitig veröffentlichte die britische Finanzverwaltung ausführliche Richtlinien für UK-Reits. Gegenüber dem bereits im vergangenen Dezember vorgelegten ersten Gesetzesentwurf wurden einige Korrekturen angekündigt.Der Reit soll mit dem Finanzgesetz 2006, das in den kommenden Tagen vorgelegt und voraussichtlich im April 2006 verabschiedet wird, eingeführt werden. Gesellschaften, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, sollen dann zum 1. Januar 2007 oder einem danach beginnenden Wirtschaftsjahr zum Reit optieren können. War der zunächst im Rahmen eines Konsultationsverfahrens vorgelegte Gesetzesvorschlag von der Branche noch als teilweise undurchführbar kritisiert worden, finden die nun bekannt gegebenen Regelungen Zustimmung. Niedrige EintrittsgebührAn der Börse wurde die Ankündigung mit großer Zustimmung aufgenommen; die Kurse in London notierter Immobilienunternehmen wie British Land, Hammerson und Land Securities sprangen nach der Bekanntgabe der Reit-Pläne um 10 %. Die wichtigste Nachricht ist die mit Spannung erwartete Bekanntgabe der “entry charge”, der bei Option zur Besteuerung als Reit zu entrichtenden Steuer.Hierzu hatte sich das britische Finanzministerium bisher bedeckt gehalten. Die “entry charge” wird 2 % des Bruttomarktwertes der Immobilienanlagen der optierenden Gesellschaft betragen. Wahlweise kann die “entry charge” in Raten über vier Jahre gestreckt werden.Sie erhöht sich dann jedoch auf insgesamt 2,19 %. Die scharfe Kritik der Branche im Konsultationsverfahren richtete sich in erster Linie gegen die Anforderung, 95 % des im Gesetz näher definierten Gewinns aus dem Immobiliengeschäft auszuschütten. Dagegen wurde verständlicherweise argumentiert, dass dieses hohe Ausschüttungserfordernis einem Reit nicht genug finanzielle Bewegungsfreiheit etwa für Investitionen oder den Aufbau neuer Tätigkeitsbereiche lasse.Dem trug der Schatzkanzler Rechnung, indem er die erforderliche Ausschüttung auf 90 % reduzierte, eine Ausschüttungsquote, die unter anderem in den USA erfolgreich praktiziert wird. Ebenfalls als zu restriktiv wurde von der Branche die Begrenzung der Fremdfinanzierung bezeichnet. Der ursprüngliche Entwurf forderte, dass die Summe aus Gewinn und Finanzierungskosten im Verhältnis zu den Finanzierungskosten mindestens 2,5 betragen sollte.Mit anderen Worten sollte der Gewinn die Finanzierungskosten um 50 % übersteigen. Demgegenüber erfolgt nunmehr eine erhebliche Erleichterung, indem der Quotient auf 1,25 gesenkt wird. Im Ergebnis bedeutet dies, dass der Gewinn nur 25 % der Finanzierungskosten betragen muss.Im Übrigen wird es weitgehend bei den im Dezember vorgelegten Regelungen bleiben. Folgende Bedingungen sind damit – soweit bisher konkretisiert – von einer Gesellschaft zu erfüllen, um sich als Reit zu qualifizieren: Zum Reit können nur Gesellschaften optieren, die in Großbritannien ansässig, an einer anerkannten britischen oder ausländischen Börse notiert und keine nahe stehende Gesellschaft (Close Company) sind.Diese Voraussetzung wird sicher vor dem Hintergrund des EU-Rechts Anlass zu weiteren Diskussionen geben und ist voraussichtlich nicht haltbar. Es dürfen keine Dividenden an Aktionäre, die in Bezug auf Stammkapital und Stimmrechte direkt oder indirekt zu 10 % oder mehr an der Gesellschaft beteiligt sind, gezahlt werden. Bei Verstoß gegen diese Vorschrift geht nicht die Reit-Eigenschaft als solche, sondern nur anteilig die Steuerbefreiung verloren.Dies gilt aber nur dann, wenn die Dividende an diesen Gesellschafter gezahlt wird und das Bezugsrecht nicht anderweitig übertragen wurde. Das Unternehmen eines Reit muss zu mindestens 75 % in der Vermietung “qualifizierter Immobilien” (Qualified Property) bestehen, d. h. 75 % des Vermögens müssen in Immobilien bestehen und 75 % der Einkünfte müssen aus diesen bezogen werden. Während des gesamten Geschäftsjahres müssen Mieteinkünfte aus mindestens drei Immobilien bezogen werden, wobei der Wert jeder einzelnen Immobilie 40 % des Gesamtwertes aller Immobilien nicht überschreiten darf.Der hierbei verwendeten Definition einer Immobilie zufolge kommt jedoch ein Reit in Betracht, der nur eine große Immobilie, etwa ein Shopping Center, hält. Die Gesellschaft muss mindestens 90 % ihres Gewinns aus dem Immobiliengeschäft ausschütten. Die Anforderung, dass die Gesellschaft nach International Accounting Standards (IAS) zu bilanzieren hat, wurde aufgegeben.Gesellschaften, die nach den obigen Bedingungen als Reit qualifizieren, unterliegen mit den laufenden Einkünften und Veräußerungsgewinnen aus “qualifizierten Immobilien” nicht der britischen Körperschaftsteuer. Im Gegenzug ist eine Quellensteuer in Höhe von 22 % auf die Ausschüttung von Gewinnen aus dem steuerbefreiten Unternehmensteil einzubehalten. Diese werden nach britischem Steuerrecht als Immobilieneinkünfte behandelt (Einkünfte nach Schedule A für körperschaftsteuerpflichtige Anleger bzw. “profits from a property business” für der Einkommensteuer unterliegende Anleger). Für nicht in Großbritannien ansässige Anleger wird eine Steuerpflicht fingiert, als ob sie ansässige Anleger wären. Die Regierung betont, dass Reit-Aktien als Anlagegegenstände für bestimmte, besonderen Anlageregelungen unterliegende Vermögen geeignet sind. So können sie etwa für Individual Savings Accounts (ISA), Personal Equity Plans (PEP) or Child Trust Funds (CTF) innerhalb der bestehenden Vorschriften und Beschränkungen erworben werden.Deutsche Anleger werden, wenn es sich um Kapitalgesellschaften handelt, die Gewinnausschüttung aus UK-Reits sowie Aktienveräußerungsgewinne in der Regel steuerfrei beziehen können, wobei 5 % der Dividende als nicht abzugsfähige Betriebsausgabe gelten werden. Bei deutschen Privatanlegern werden die Dividenden nach dem Halbeinkünfteverfahren besteuert, d. h. nur die Hälfte der Dividende unterliegt der deutschen Besteuerung. Privatanleger können Anteilsveräußerungsgewinne nach Ablauf der Spekulationsfrist von einem Jahr wie bei sonstigen Aktien steuerfrei realisieren. Veräußerungsgewinne des deutschen Privatinvestors sind ungeachtet der Spekulationsfrist dann zur Hälfte steuerpflichtig, wenn der Investor mit zumindest 1 % am Aktienkapital beteiligt ist, was selten der Fall sein wird.Soweit der Reit Quellensteuer auf die ausgeschütteten Dividenden auch nach den Regelungen des Doppelbesteuerungsabkommens mit Deutschland einbehalten darf, ist diese Quellensteuer bei einer Kapitalgesellschaft als Investor grundsätzlich nicht anrechenbar, beim Privatinvestor aber doch. Die deutlich kompliziertere Besteuerung aus Einkünften eines ausländischen Investmentfonds wird für den UK-Reit nicht greifen. Anlagen in UK-Reits sind somit für die deutschen Anleger unter steuerlichen Gesichtspunkten ausgesprochen interessant, da der Reit keiner steuerlichen Vorbelastung in Großbritannien unterliegt, sondern nur in begrenztem Umfang u. U. anrechenbare Quellensteuern anfallen. Steuerfreie Kursgewinne sind möglich.*) Der Autor ist Partner bei PricewaterhouseCoopers in Berlin.