Von Armin Schmitz, FrankfurtWährend die Nachfrage nach Immobilien-Investmentfonds im Nachbarland Österreich boomt, erholt sich der Absatz von Immobilienfonds in Deutschland nur sehr schleppend. Der Frankfurter Immobilienskandal und das Scheitern der Sanierung von Falk Capital, Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds, haben das Vertrauen der Anleger in diese Fondsklasse erschüttert. Zu Unrecht, denn Immobilienfonds gelten auch in Zeiten unruhiger Aktienmärkte als sicherer Hafen, der nicht übermäßige, aber solide Renditen garantiert. Trotz der Skandale bleiben Immobilienanlagen wegen der unsicheren Märkte und der niedrigen Anleiherenditen interessant. Sie gehören zu den konservativen Anlageformen, die Risiken eines Depots abpuffern können. Wie wichtig das Thema ist, zeigt das Bestreben europäischer Staaten wie Italien und Deutschland, steuerbegünstigte Real Estate Investment Trusts (Reits) nach US-Vorbild zuzulassen. Reits sind meist börsennotierte Immobilienunternehmen, die ihr Kapitals in Immobilien investiert haben und 95 % ihrer erwirtschafteten Erträge an ihre Anteilseigner ausschütten. Sie sind von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Der Anteilseigner muss die Erträge je nach individuellem Steuersatz an das Finanzamt abführen. Reits sind damit eine Mischform aus Immobilienfonds und börsennotierter Immobilienaktiengesellschaft. Einführung verzögert sichIn Deutschland zieht sich allerdings die wichtige Entscheidung über die Zulassung der Reits in die Länge. Bund und Länder können sich nicht auf die steuerliche Grundkonstruktion vor allem für ausländische Anleger einigen. Es wird daher erst 2006 mit der Zulassung in Deutschland gerechnet. Während deutsche Anleger Immobilienfonds immer noch zögernd gegenüberstehen, entdeckten Investoren in den Nachbarländern wie der Schweiz schon vor geraumer Zeit als Anlagealternative Immobilienzertifikate. Dabei handelt es sich um Anlagezertifikate, die sich auf Indizes von Immobiliengesellschaften beziehen. Insider gehen davon aus, dass Anleger allein in der Schweiz in den letzten Monaten umgerechnet mehr als 300 Mill. Euro in Immobilienzertifikaten investiert haben. In Deutschland lediglich 30 bis 40 Mill. Euro. Das ist unverständlich, denn das seit Mitte 2002 auf dem Markt befindliche Europa Top 15 Immobilien Index Zertifikat (ISIN DE 000 637 985 2) hat seit seiner Auflegung fast 60 % zugelegt. Die Performance ist damit besser als die vieler deutscher Immobilienfonds im gleichen Zeitraum. Das Zertifikat partizipiert an den Bewegungen des Europa Top 15 Immobilienindex, der sich aus den 15 größten europäischen börsennotierten Immobilienfirmen zusammensetzt. Die 15 Unternehmen wählte der Emittent, die UBS, auf der Basis ihrer Marktkapitalisierung (Free Float) aus dem europäischen Immobilienindex EPRA aus. Steuerfreie AusschüttungenDazu gehören Firmen wie British Land Company, Land Sec. Group oder auch die deutsche IVG Immobilien. Das Besondere: Es handelt sich bei dem Europa Top 15 Immobilienindex um einen Performanceindex, bei dem Dividendenzahlungen anteilmäßig bei der Berechnung berücksichtigt werden. Nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist sind die einberechneten Dividenden damit steuerfrei. Verwaltungsgebühren fallen für den Anleger nicht an. Sehr viel breiter angelegt, allerdings nicht weniger erfolgreich, ist das Immobilien-Zertifikat von Merrill Lynch (ISIN: DE 000 649 546 8) auf den europäischen Immobilienindex EPRA. Dieser bildet die Wertentwicklung von mehr als 80 europäischen Immobilienunternehmen aus 15 Ländern ab. Das Zertifikat erzielte in den vergangenen zwölf Monaten einen Gewinn von über 17 %. Da sich in den Immobilienmärkten in Großbritannien und den USA eine Preisblase gebildet hat, warnen Experten seit einiger Zeit vor einem Einbruch. Zwei neu aufgelegte Reit-Zertifikate, die auf der Entwicklung von europäischen oder global tätigen Immobiliengesellschaften basieren, versuchen, dem Risiko Rechnung zu tragen. Grundlage sind der GPR Global Top 50 (ex USA) Total Return Index (ISIN CH 001 983 985 8) und der GPR Continental Europe (ex UK) Total Return Index (CH 001 983 984 1). Bei beiden Open-End-Zertifikaten werden britische und US-Immobilienwerte wegen der erwarteten Kursrisiken nicht berücksichtigt. Hohe DividendenrenditeAnalysen zeigen, dass sich ein frühzeitiges Investment in Reits über Immobilienzertifikate lohnt. Reits wiesen in den letzten 20 Jahren mit einem Gewinn von durchschnittlich 20 % p. a. eine wesentlich bessere Performance auf als Nicht-Reits. Bemerkenswert ist auch die Kursentwicklung der Gesellschaften, die in Reits umgewandelt wurden. Sie profitieren vor allem von dem Kapitalzufluss, der durch das erhöhte Interesse von Medien und Anlegern angefacht wird. Überdurchschnittlich hoch ist auch de Dividendenrendite von ca. 7,5 %. Clevere Anleger kommen der Entscheidung des Bundesfinanzministeriums zuvor und steigen über Zertifikate frühzeitig in den Reits-Markt ein.