Von Thomas List, Frankfurt Schlimm sieht’s auf den Immobilienmärkten aus. Das Licht am Ende des Tunnels glimmt bisher nur sehr schwach. Dies war der Tenor von drei Experten, die auf dem IV. Real Estate Forum im Rahmen der Euro Finance Week die Immobilienmärkte von Spanien, Großbritannien und den USA analysierten. Besser scheint es hingegen in Deutschland auszusehen. Insbesondere Barbara Knoflach, CEO der SEB Asset Management, zeigte sich angesichts der erneut bewiesenen Stabilität des deutschen Marktes optimistisch über dessen zukünftige Performance. Keine TransaktionenIan Cassidy, Leiter des Barcelona-Büros des Immobilienberaters Savills, sagte für Spanien einen weiteren Rückgang der Büromieten um 20 bis 30 % voraus. “Viele große Immobilienunternehmen wollen zwar verkaufen. Doch es kommt kaum eine Transaktion zustande, weil die Preiserwartungen unrealistisch sind.” Bei der Antwort auf die Frage, wie lange die Krise des spanischen Immobilienmarktes noch andauern wird, verwies er auf den vorherigen Abschwung. Damals sanken die Preise zwei Jahre lang und veränderten sich in den drei anschließenden Jahren kaum. “Berücksichtigt man die fundamentale Stärke der spanischen Wirtschaft, könnte es dieses Mal aber auch schneller gehen.”Simon Martin, Professor für Immobilienwirtschaft an der britischen University of Reading, zeichnete ein sehr düsteres Bild des britischen Immobilienmarktes. “In den kommenden beiden Jahren sind Preisrückgänge von 30 bis 50 % zu erwarten. Erst danach wird es zu einer langsamen Erholung kommen.”Für Lutz Raettig, Aufsichtsratschef der deutschen Morgan Stanley Bank, stehen viele US-Verbraucher das erste Mal seit langem mit dem Rücken zur Wand. “Sie mussten ihr Haus verlassen und müssen zusehen, dass sie ihre Kreditkartenschulden bezahlen können.” Raettig ist davon überzeugt, dass die Konsumenten vom US-Rettungspaket profitieren werden. “Keine US-Regierung kann es sich leisten, den Traum vom eigenen Haus zu zerstören.” Große Risiken sieht er bei den 7 500 kleinen Banken, da 70 bis 80 % ihrer Aktiva einen Immobilienbezug aufweisen. “Dieser wichtige Teil der US-Kreditwirtschaft läuft Gefahr, kaum noch Kredite vergeben zu können.” In der anschließenden Diskussion verwies Barbara Knoflach auf die mangelnde Liquidität als Ursache der Krise. “Nach der Lehman-Pleite waren plötzlich Kredite im bisher gekannten Umfang nicht mehr verfügbar. Alle laufenden Transaktionsverhandlungen wurden unterbrochen.” Nach Ansicht der SEB-Asset-Management-Chefin befindet sich die Branche jetzt im Stadium der Angst und Panik. “Wir werden alle leiden – die Frage ist nur, wie lange und wie stark.” Stabiler deutscher MarktKnoflach brach eine Lanze für den deutschen Markt. “Es gab immer volatile und stabile Märkte. Deutschland ist traditionell einer der stabilsten Immobilienmärkte der Welt. Ich bin daher für die weitere Entwicklung optimistisch. Auch ein leichter Renditerückgang um beispielsweise 25 Basispunkte wird den hiesigen Markt nicht zusammenbrechen lassen.” Entsprechend hätten die Immobilienfonds ihres Unternehmens frühzeitig Spanien, Großbritannien und die USA verlassen und in Deutschland investiert. Diesen Optimismus wollte Christian Ulbrich, Chef von Jones Lang LaSalle Deutschland, nicht teilen. “Die globalen Investoren, die auch in Zukunft die wichtigste Anlegergruppe sein werden, vergleichen die Renditen weltweit. Wenn sie dann in London 7,5 % erhalten und zukünftig 9 bis 10 %, dann können sich Frankfurt und München mit 5 % oder etwas mehr kaum behaupten.”Knoflach wollte den Renditevergleich nur als ein Investitionskriterium unter mehreren gelten lassen. Sie zweifelte aber die Prämisse von Ulbrich an. “Die internationalen Investoren kehren vorläufig nicht zurück. Denn die meisten von ihnen agierten mit einem hohen Fremdkapitalanteil. Das ist heute nicht mehr darstellbar.”Für die SEB-Asset-Management-Chefin ist jetzt die Zeit der nichtbörsennotierten Anlagevehikel gekommen. Zur Begründung sagte sie: “Bei Immobilienaktien mussten wir lernen, dass sie im Abschwung nicht mit den zugrunde liegenden Sachwerten, sondern mit den Aktienmärkten korrelieren.” Nach ihrer Meinung werden zwei Gruppen von Investoren auf den Markt zurückkehren: Einerseits sehr opportunistische, die sich bei leistungsgestörten Anlagen engagieren, und andererseits Pensionsfonds, Versicherer und Retailkunden. “Die werden sich wieder für die gute alte Sachanlage interessieren.” Das sind für Knoflach offene und geschlossene Fonds, aber auch Direktinvestitionen. Ulbrich mochte dem nicht folgen. “Es ist doch sehr die Frage, ob Investoren in Krisenzeiten in illiquide Assets investieren wollen”, sagte er mit einem Seitenhieb auf die vielen aktuell geschlossenen offenen Immobilienfonds.