cru Düsseldorf – Schwedens Immobilienmarkt boomt. Im vergangenen Jahr zog das vergleichsweise kleine Land 5 % des europäischen Immobilieninvestmentvolumens auf sich – und damit mehr als die übrigen Länder Skandinaviens und des Baltikums zusammen. Rund 200 Deals mit einem Transaktionsvolumen von jeweils mindestens 10 Mill. Euro wurden abgeschlossen. Die gesamten Immobilieninvestments stiegen von 5 Mrd. auf 9 Mrd. Euro. Davon stammten über 5 Mrd. Euro von ausländischen Anlegern. “Im laufenden Jahr deutet sich bereits ein weiterer Rekord für das Investmentvolumen von etwa 10 Mrd. Euro an”, sagt Paul Kivimets, Schweden-Chef von Jones Lang LaSalle. Damit ist Schweden der viertgrößte Investmentmarkt in Europa. Grundlegender Treiber des Investoreninteresses ist das im Vergleich zu anderen europäischen Ländern hohe, überwiegend vom Export befeuerte Wirtschaftswachstum von 2,5 % im vergangenen Jahr und mindestens 3 % im laufenden Jahr – bei einer Arbeitslosenquote von nur 6 %.Laut Prognosen wird die Zahl der Beschäftigten um 2,6 % wachsen und in der Finanzbranche gar um 5,2 % zulegen. Auch die Größe des Immobilienmarktes erfüllt die Anforderungen internationaler Investoren: Unter den großen europäischen Städten liegt Stockholm, obwohl es nur rund 1 Million Einwohner hat, mit rund 10 Mill. Quadratmetern Bürofläche immerhin an neunter Stelle – knapp hinter Mailand.Die Leerstandsrate ist mit 16 % zwar fast so hoch wie im gebeutelten Frankfurt, verringert sich jedoch aufgrund des Wirtschaftswachstums kontinuierlich – vor allem durch zusätzliche Anmietungen durch die IT-Branche. Die Spitzenmieten für Büroflächen in Stockholm, die ähnlich wie im Londoner West End mit steigendem Tempo anziehen, liegen bei 400 Euro jährlich pro Quadratmeter – und damit höher als in Frankfurt, München oder Madrid. Kräftiger WertzuwachsAufgrund des von hoher Liquidität und niedrigen Zinsen getriebenen Wertzuwachses der Immobilien haben sich jedoch die Mietrenditen für schwedische Büroimmobilien laut Jones Lang LaSalle innerhalb eines Jahres um fast 1 Prozentpunkt auf etwa 5 % verringert. Die Rendite liegt damit nur noch leicht über der Verzinsung zehnjähriger Staatsanleihen und über den Renditen in Paris, Dublin oder London. Der Boden ist bald erreicht: “Das Absinken der Renditen wird sich noch ein wenig fortsetzen, dann aber auslaufen”, sagt Paul Kivimets von Jones Lang LaSalle.Auch etliche deutsche Immobilieninvestoren sind von der Renditekompression in Schweden betroffen. Einer der größten ist die Fondsgesellschaft Commerz Grundbesitz Gruppe (CGG), die mit rund 550 Mill. Euro Investitionsvolumen bzw. 5 % ihres gesamten Portfolios in Schweden vertreten ist. Allerdings überwiegt der positive Ausblick auf den Wertzuwachs der Immobilien: “Bei günstigen Gelegenheiten werden wir noch für einige hundert Millionen Euro zukaufen”, sagt CGG-Geschäftsführer Frank Pörschke. Die acht bisher erworbenen Gebäude mit gemischter Büro- und Einzelhandelsnutzung seien vollständig vermietet.Neben offenen Fonds aus Deutschland wie CGG, Degi und Deka haben auch internationale Beteiligungsgesellschaften Schweden ins Visier genommen. So hat der Finanzinvestor Dougthy Hanson über seinen gerade erst geschlossenen neuen Fonds für Europa-Immobilien, der über 560 Mill. Euro Eigenkapital verfügt, ein Portfolio von sechs Bürogebäuden im Stockholmer Büroteilmarkt Kista erworben.Ende 2005 hielten ausländische Investoren in Schweden Immobilien für 18 Mrd. Euro. Die größten Eigentümer sind die norwegische Acta und die dänische Keops. Im laufenden Jahr machte Keops mit dem Kauf eines Pakets für 700 Mill. Euro von einer börsennotierten Gesellschaft den größten Deal des Landes.