Eine aktuelle Studie der Deka kritisiert, dass deutsche Immobilieninvestoren zu Büro-lastig investieren. 57 % der Investitionen entfielen auf Büros, doch sei für ein sicherheitsorientiertes Portfolio nur ein Anteil von 43 % angemessen. Der Studie zufolge ist das Risiko bei Büros mit 65 % bei weitem am höchsten und bei Einzelhandelsimmobilien mit 10 % am geringsten.Die offenen Immobilienfonds haben in den vergangenen Jahren ihre Büroimmobilien-Anteile bereits reduziert und Einzelhandelsimmobilien – insbesondere Shopping-Center – in ihren Portfolios stärker gewichtet. Anders sieht es jedoch bei Versicherern, berufsständischen Versorgungswerken, Stiftungen und Pensionskassen aus. Sie setzen nach wie vor in hohem Maße auf Büroimmobilien. Wird in Einzelhandelsimmobilien investiert, dann überwiegend in kleine Einheiten, oft an den Stadträndern gelegen. Innerstädtische Shopping-Center werden dagegen von den oft kleineren Versicherungen, Versorgungswerken, Stiftungen und Pensionskassen gemieden. Klumpenrisiko drohtEin Hauptgrund für die Zurückhaltung sind die Losgrößen. Bei innerstädtischen Shopping-Centern betragen die Investitionsvolumina oft mehrere 100 Mill. Euro, was aus Sicht eines institutionellen Investors, der in der Regel nur 5 bis 10 % seines Anlagekapitals für Immobilien ausgibt, ein zu großes Klumpenrisiko darstellen würde.Hier bieten sich zwei Lösungen an: Erstens eine indirekte Investition in einen Immobilien-Spezialfonds, der sich auf Shopping-Center fokussiert. Die zweite Möglichkeit sind sogenannte “Club-Deals”. Bei dieser Lösung tun sich mehrere kleinere oder mittelgroße institutionelle Investoren zusammen, um eine bestimmte Investition gemeinsam zu realisieren.Die Herausforderung besteht in diesem Fall allerdings darin, die oft recht unterschiedlichen Anforderungen, Anlagebedingungen und Investitionspräferenzen mehrerer institutioneller Investoren unter einen Hut zu bringen.Das Argument des Klumpenrisikos relativiert sich allerdings, wenn man bei der Frage nach der Diversifikation nicht auf das einzelne Objekt, sondern auf die Streuung über die Mieter abhebt. Vergleicht man etwa eine sogenannte “Single-Tenant”-Büroimmobilie, also ein Objekt mit nur einem Mieter, mit einem Shopping-Center, das mehrere Dutzend Mieter hat, dann bietet das Shopping-Center auch bei etwa gleich großen Investitionsvolumina eine viel bessere Risikostreuung.Kritisch gesehen wird von manchen institutionellen Investoren auch die Frage der Fungibilität von innerstädtischen Shopping-Centern. Ist der Kreis der potenziellen Investoren im Falle des angestrebten Exits nicht zu klein? Für die Bedenken gibt es eine nicht zu unterschätzende Erklärung. Institutionelle Investoren haben in der Regel die Anlagepräferenzen und -kriterien ihrer Peergroup – also anderer Versorgungswerke, Stiftungen und kleinerer Versicherungen – vor Augen. Diese kommen bislang in der Tat nur ausnahmsweise als potenzielle Käufer in Frage. Offene Fonds interessiertDagegen schätzen insbesondere die offenen Immobilienfonds, aber vor allem auch ausländische Investoren wie etwa angelsächsische Pensionskassen, die Vorteile von Shopping-Centern. Sie sind allein aufgrund der Größe ihres für Immobilieninvestitionen zur Verfügung stehenden Anlagekapitals nicht mit den Problemen der Losgröße bzw. des Klumpenrisikos konfrontiert.Insbesondere bei vielen amerikanischen Investoren ist Europa im Allgemeinen und Deutschland im Besonderen noch zu stark untergewichtet. Schon aus Gründen der Währungsdiversifikation, die angesichts der langfristigen Entwicklung des Dollarkurses für diese Investoren erheblich an Bedeutung gewinnt, werden sie in den nächsten Jahren verstärkt im Euroraum investieren. Das dürfte sowohl die Nachfrage nach größeren Büroobjekten als auch nach größeren Shopping-Centern erhöhen.Denn die Kosten für die Due Diligence sind bei kleineren Objekten nicht viel geringer als bei größeren Objekten, sodass amerikanische Pensionsfonds, die erhebliche Mittel zu investieren haben, eher zu größeren Einheiten tendieren. Für deutsche institutionelle Investoren, die jetzt in innerstädtische Shopping-Center investieren, eröffnet sich somit mittelfristig ein in seiner Bedeutung gar nicht zu überschätzender Absatzkanal.