Von Angelika Engler, Madrid Unter dem Druck der Krise am Immobilienmarkt will Spanien nach dem Vorbild anderer europäischer Länder wie Deutschland nun auch die sogenannten Reits (Real Estate Investment Trusts) einführen. Diese börsennotierten und steuerlich attraktiven Vehikel sollen, so die Hoffnung der sozialistischen Regierung von Ministerpräsident José Luis Rodríguez Zapatero, den Immobilienentwicklern eine neue Finanzierungsquelle erschließen und den vom Nachfrageeinbruch im Wohnungssegment sowie der herrschenden Kreditklemme gelähmten Sektor wieder beleben. Keine kurzfristige LösungDoch kurzfristig werden die Reits keine Lösung für die spanische Immobilienkrise liefern können, meint Michael A. Müller, Real Estate Tax Partner von PricewaterhouseCoopers in Berlin: “Reits funktionieren nur im neutralen bis positiven Aktienumfeld. Doch europäische Reits notieren derzeit durchschnittlich mit einem Abschlag von mehr als 30 % unter dem Verkehrswert ihrer Immobilien. Und zu diesem Abschlag bringt niemand seine Immobilien an den Markt.” Auf mittlere bis lange Sicht sei die Einführung der Reits aber sinnvoll, weil die Regierung der Branche damit ein neues Vehikel zur Verfügung stelle. “Der weltweite Trend geht zu indirekten Investments in Immobilien. Und Reits sind durch ihre Börsennotierung für Anleger noch flexibler als Fonds, weil sie an der Börse jederzeit handelbar sind.” Auch Ignacio del Val, Partner der Wirtschaftskanzlei Rödl & Partner in Madrid, findet die Einführung der Reits in Spanien grundsätzlich sinnvoll: “Sie machen den spanischen Immobilienmarkt für ausländische Investoren wieder attraktiver. Außerdem wird der für Fonds bisher versperrte Weg für Investitionen in Gewerbeimmobilien endlich frei.” Allerdings sei erst nach Abflauen der Finanzkrise mit einer Belebung der Immobilienmärkte zu rechnen. Zudem hängt die Entscheidung über die Gründung eines Reit nicht nur wegen der derzeit volatilen Märkte von den finanziellen Möglichkeiten ab. Die Vorschriften, die der Reit als steuerbefreites und börsennotiertes Unternehmen zu erfüllen hat, führen zu einem Mehraufwand, der erst wieder hereingeholt werden muss. “Ein Reit wird nur für größere Vermögen ab 500 Mill. Euro besonders interessant sein”, meint Müller. Start ist noch offenWann die ersten Reits überhaupt an den Start gehen können, ist noch unklar. Bisher gibt es nur einen Vorentwurf des Finanzministeriums für einen Gesetzesentwurf zur Einführung der Socimi, Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, der spanischen Version der Reits. Dennoch könnte das Gesetz Branchenexperten zufolge schon Anfang 2009 in Kraft treten. Für die Eckdaten der Reits haben sich die Spanier bei ihren europäischen Vorbildern aus Frankreich, Deutschland, Italien und Großbritannien bedient (siehe Tabelle). Die großen spanischen Immobilienfirmen hatten schon vor Jahren die Existenz von Reits gefordert. Doch die Politik sah damals angesichts des Booms offenbar keinen Handlungsbedarf. Es kommt daher nicht von ungefähr, dass Colonial oder Metrovacesa nach Frankreich gingen und dort Reits kauften, um in den Genuss der steuerlichen Vorteile zu kommen und zugleich ihre Expansion voranzutreiben. Gerade weil die Reits auch dort den Schwerpunkt auf den Mietimmobilien liegen haben, konnten die spanischen Investoren damit ihre meist auf den privaten Wohnungsbau beschränkte Aktivität diversifizieren. Vor dem Hintergrund der Krise sowie der steigenden Arbeitslosenquote (11 % im September) und der wachsenden Zahl der ausfallgefährdeten Kredite (2,5 % der Kreditsumme Ende August) könnten auch für die Finanzinstitute Reits interessant werden. Allein Spaniens größte Bank Santander hat nach den Worten von CEO Alfredo Sáenz mittlerweile von Projektentwicklern Immobilien für 2,7 Mrd. Euro erworben. Das Ziel: Vor einer möglichen Zahlungsunfähigkeit dieser Kreditkunden die Objekte lieber unter die eigenen Fittiche nehmen und versuchen, in besseren Zeiten zu besseren Preisen wieder zu verkaufen. Ob dabei Reits ein probates Instrument sein können, wird aber ebenfalls von der weiteren Entwicklung an den Börsen abhängen.