Von Angelika Engler, MadridIn Spanien können jetzt die ersten Reits – Real Estate Investment Trusts – an den Start gehen. Nach gut einjähriger Debatte über die endgültige Form dieser börsennotierten Investmentvehikel für den Immobilienmarkt verabschiedete das Parlament Ende Oktober das entsprechende Gesetz über die sogenannten “Socimi” (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). “Sehr wettbewerbsfähig”Es gilt rückwirkend ab 1. Januar 2009, wobei sich Spaniens Reit-Modell an die Vorbilder aus anderen Ländern wie Deutschland oder Frankreich anlehnt und damit “international sehr wettbewerbsfähig” ist, wie Immobilienexperte Michael A. Müller von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers meint (siehe Tabelle). Die Regierung verspricht sich von den Reits eine Belebung des Immobilienmarktes, der nach zehn Boomjahren und einer Bauwut sondergleichen paralysiert ist und – die Situation erschwerend – einen Leerbestand an unverkauften Neubauten von geschätzten mehr als einer Million Häuser und Wohnungen aufweist. Zudem soll der Mietmarkt, der wegen der hohen Quote an Eigentum praktisch nicht besteht, angeschoben werden. Große UnsicherheitDoch Experten zeigen sich skeptisch, dass diese Effekte schnell eintreten werden. “In Spanien besteht eine große Unsicherheit, was die Bewertung der Immobilien sowie der Renditen betrifft”, schrieb Eduardo Sebastián de Erice von der spanischen Anwaltskanzlei Cremades & Calvo-Sotelo kürzlich in einem Gastbeitrag der Wirtschaftszeitung “Cinco Días” mit Blick auf die trotz erster Korrekturen weiter bestehende Preisblase. “Mit der Risikoprämie, die derzeit für Spanien verlangt wird, müssten die ,Socimi` schon hohe Renditen bieten, um Investoren anzuziehen. Es ist weniger riskant, in deutsche oder britische Reits zu investieren”, meint er. Auf mittlere Sicht, nach abgeschlossener Preiskorrektur, aber könnten die “Socimi” oder Reits sehr wohl eine Lösung für den festgefahrenen Immobilienmarkt sein.Die Immobilien-Consulting-Firma Aguirre Newman meint in einer jüngsten Studie zum großen Leerbestand: “Der Bestand wird nicht absorbiert, bevor die Preise nicht zwischen 20 und 40 % sinken.” Auch das Börsenumfeld bezeichnen Experten derzeit als schwierig, um einen Reit aufzuziehen, selbst wenn sich die Kurse der bereits gelisteten internationalen Reits seit dem Tief im März deutlich erholt haben. Im Durchschnitt notierten sie im dritten Quartal 2009 nach Beobachtung von PricewaterhouseCoopers wieder um etwa 8 % über ihrem Net Asset Value (NAV), dem Wert aller Vermögensgegenstände und Forderungen abzüglich Verbindlichkeiten.”2010 werden wir wohl keinen oder nur sehr wenige Börsengänge sehen, falls die Reits nicht mindestens zum NAV platziert werden können”, sagt Müller. “Man sollte das Ganze aber nicht nur kurzfristig sehen. Denn die Initiative ist begrüßenswert, und die spanischen Reits werden noch ihre Erfolgsstory haben.” Hoher FremdkapitalanteilBesonders positiv sei beim spanischen Modell der im internationalen Vergleich hohe Anteil des zulässigen Fremdkapitals (70 %), der den Reits mehr Flexibilität bei der Finanzierung verleihe. Anders als etwa in Deutschland könnten die spanischen Reits zudem auch in ältere Wohnimmobilien investieren und hätten damit ein für die Anleger interessantes, breiteres Anlagespektrum.Bei der Besteuerung der Reits wich Spanien von dem international üblichen Procedere ab und führte – entgegen der ursprünglich geplanten Steuerfreiheit – eine Körperschaftsteuer von 18 % ein. “Auf den ersten Blick sehen die 18 % negativ aus”, sagt Müller. “Doch jede andere spanische AG hat 30 % und damit zwölf Prozentpunkte mehr zu zahlen. Außerdem entfällt für die Reit-Dividenden in Spanien die Quellensteuer, während andere Länder 25 bis 30 % erheben.”Deutsche Privataktionäre spanischer Reits stellten sich jedoch schlechter als institutionelle Anleger. Denn sie könnten die in Spanien gezahlte Körperschaftsteuer nicht in Deutschland anrechnen lassen, sondern müssten ihre Dividenden auch der Abgeltungsteuer unterziehen und damit doppelt versteuern. “Allerdings dürften die Reits tendenziell sowieso eher für institutionelle Investoren interessant sein und nicht so sehr für natürliche Personen.”