Von Angelika Engler, Madrid Jetzt ist es amtlich: Erstmals seit 1995 sind die Preise für spanische Wohnimmobilien im Jahresvergleich gefallen. Die Korrektur betrug der Statistik des spanischen Wohnungsministeriums zufolge 2008 zwar nur 3,2 % gegenüber dem Vorjahr. Doch der “gefühlte” Preisrutsch nach dem zehn Jahre währenden und 2008 abrupt endenden Immobilienboom, in dessen Windschatten die Preise je nach Standort um das Doppelte bis Dreifache gestiegen waren, ist noch viel größer. Blase noch nicht geplatztDie Preisblase schätzen Experten auf 30 bis 50 % – doch sie ist noch nicht geplatzt, weil die Kreditklemme und die sich weiter verschlechternde Konjunktur in Spanien die Nachfrage nahezu paralysiert haben. Während die Immobilienentwickler noch mit Rabatten geizen und derzeit lediglich 10 % Preisnachlass auf Neubauten geben, lassen sich bei Annoncen für ältere Immobilien schon vereinzelt Abschläge von bis zu 30 % finden. In dieser Größenordnung sieht auch Credit Suisse die Korrektur, die dem Wohnimmobilienmarkt bevorsteht.Nach neuesten Daten des Banco de España verringerte sich die Nachfrage nach Hypothekarkrediten in den ersten elf Monaten 2008 um 40 %. Das ist der schärfste Einschnitt seit mehr als fünf Jahren. Bei unsicherer Konjunktur und hohem Preisniveau in Spanien haben private Häuslebauer in diesem Zeitraum dennoch bei Banken und Sparkassen 81,4 Mrd. Euro aufgenommen. Die große Sorge der Finanzinstitute ist die wachsende Zahl säumiger Kunden. Die Rate der ausfallgefährdeten Kredite erreichte im November 2008 im Zuge der stark gestiegenen Arbeitslosigkeit schon gut 3 % und könnte nach Branchenschätzung dieses Jahr noch auf 6 % klettern. Erste Pleiten unter den verschuldeten Immobilienentwicklern ließen Banken und Sparkassen bereits Immobilien im Wert von mehr als 4 Mrd. Euro aufkaufen. Die Rechnung dabei: Mit den Aktiva in der eigenen Bilanz verhindern sie im Falle eines neuen Konkurses einen schlagartigen Anstieg der Ausfallrate. Gleichzeitig hoffen sie darauf, die Objekte in naher Zukunft gewinnbringend verkaufen zu können. Die geplante Einführung von Reits – börsennotierten Immobilienanlagegesellschaften – in Spanien wird ihnen dafür Experten zufolge ein attraktives Instrument an die Hand geben. Die Krise schlug in Spanien auch auf den Markt für Gewerbeimmobilien durch, allerdings weniger hart als befürchtet. Nach Daten von BNP Paribas Real Estate blieb die vermietete Bürofläche in Madrid mit 410 000 Quadratmetern in den ersten neun Monaten 2008 auf dem Niveau der Vorjahre, allerdings ließ ein größeres Angebot den Leerbestand auf 7,9 % klettern. In Barcelona, dem zweiten großen Standort in Spanien, wuchs die vermietete Fläche um 1,4 % auf 255 000 Quadratmeter. Die Mieten blieben BNP Paribas zufolge stabil, während sie in anderen europäischen Städten bereits deutlich zurückgegangen seien. Investitionen lassen nachCB Richard Ellis schätzt die Rendite für Objekte in Spitzenlagen in Madrid und Barcelona im dritten Quartal 2008 auf 5,5 %. Damit läge Spanien vor Ile de France in Paris (4,85 %) und dem Londoner West-end (5,00 %), aber hinter der City of London (6,00 %). In der Branche wird dies mit dem Mangel an Objekten in absoluten Toplagen begründet. Schon im vierten Quartal könnte die Krise jedoch stärker durchgeschlagen haben, heißt es. Die Investitionen in spanische Immobilien ließen CB Richard Ellis zufolge deutlich nach.