Von Ulli Gericke, Berlin Die Renditen von Immobilien-Spezialfonds sind 2009 drastisch eingebrochen. Am besten kamen noch Fonds mit Investmentfokus Deutschland weg, während Anlagevehikel mit Auslandsfokus im Schnitt negative Renditen aufwiesen, ermittelte IPD Investment Property Databank in ihrer Performance-Studie 2010. Großbritannien-Fonds dürften im laufenden Jahr jedoch wieder deutliche Erholungstendenzen zeigen. Auch die deutschlandorientierten Fonds sollten besser rentieren als 2009, erwartet IPD-Geschäftsführer Daniel Piazolo. Zwar stünden noch keine neueren Index-Zahlen zur Verfügung. Jedoch sollte sich der auf der Immobilienmesse Expo jüngst gezeigte Optimismus auch in besseren Marktzahlen niederschlagen.Für 2010 erwartet Piazolo folglich eine Rendite – aus Wertsteigerungen der Anteilsscheine sowie Ausschüttungen – über dem letztjährigen Wert von 2,7 %. Auch die deutliche Erholung am Londoner Immobilienmarkt deute auf eine merkliche Korrektur der global investierenden Fonds hin, deren Durchschnittsrenditen 2009 sichtbar ins Minus gerutscht waren (siehe oben stehende Grafik). Unter der Rubrik Global subsumiert IPD all die Spezialfonds, die außerhalb der Eurozone investieren, vorwiegend in Großbritannien, in den USA, aber auch in Schweden. Von offenen zu SpezialfondsÜber alle Länder und Anlageklassen gestreut sind die Renditen von Spezialfonds aber im Vorjahr kräftig eingebrochen. So stoppte der seit 13 Jahren von IPD erhobene Spezial Fonds Immobilien Index (SFIX) für 2009 bei einer Gesamtrendite von 0,5 % – dem bisherigen Tiefpunkt in der von der IPD ermittelten Zeitreihe, die 2007 bei einer Rendite von 6,3 % einen einsamen Höhepunkt erreicht hatte.Für 2010 erwartet Piazolo darüber hinaus die Beschleunigung eines schon lange anhaltenden Trends: Während vor 20 Jahren offene Immobilienfonds für fast das gesamte Immobilien-Fondsvolumen standen, eroberten sich Spezialfonds über die Jahre einen immer größeren Marktanteil. Ende 2009 verwalteten 53 offene Fonds nahezu 88 Mrd. Euro, wohingegen die 136 Spezialfonds auf reichlich 27 Mrd. kamen – was Mitte 2010 einem Marktanteil von nahezu 24 % entsprach. Die vom Gesetzgeber gewünschte Trennung von privaten Anlegern und künftig benachteiligten institutionellen Investoren in offenen Fonds dürfte die bereits bestehende Wanderungsbewegung hin zu Spezialfonds noch deutlich beschleunigen, prognostiziert IPD-Chef Piazolo.Mit der SFIX-Rendite von nur noch 0,5 % hätten sich Spezialfonds 2009 deutlich von den Werten der Publikumsfonds abgekoppelt, schreibt IPD weiter – “auch wenn beide Fondsarten jetzt über zehn Jahre betrachtet eine durchschnittliche annualisierte Rendite von 4 % erzielen”.Allerdings zeigt die Studie auch, dass nicht nur regional differenzierte Fonds ganz unterschiedliche Renditen erwirtschaften. Auch innerhalb der Gruppe mit Deutschlandfokus existieren höchst divergierende Ergebnisse. Die Performance-Studie zeigt, dass Bürofonds sowohl 2009 als auch im gesamten Zeitraum 2006 bis 2009 – also Boom- und Krisenzeiten gemischt – tendenziell schlechtere Renditen erzielten als Fonds, deren Fokus auf Einzelhandel oder andere Nutzungsarten gerichtet ist.Zugleich zeigt die Erhebung eine wachsende Ausdifferenzierung von Fonds ohne Fremdkapitaleinsatz und solchen mit einem hohen Anteil. “Der Einsatz von Fremdkapital wirkt sich interessanterweise im Marktaufschwung (2006 und 2007) zwar signifikant positiv auf die Rendite aus, im Abschwung aber nicht signifikant negativ”, staunen die IPD-Experten.