tl Frankfurt – Die US-Büromärkte bieten für Investoren wieder gute Chancen. Dabei gilt es aber regional zu differenzieren. International bekannte Metropolen an der Ost- und Westküste erscheinen in der Preisentwicklung überhitzt. An Top-Standorten dazwischen sieht es zumindest teilweise anders aus. Für Kevin Lynch, Gründer und CEO des nach eigenen Angaben weltgrößten Immobilienberaters für institutionelle Anleger The Townsend Group bieten die US-Büromärkte wieder eine gute Gelegenheit, einzusteigen. “Die Preise an den 1b- und 2er-Standorten gehen zurück, während sie sich in Städten wie New York, Washington D.C. und San Franciso halten”, sagte Lynch im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Disziplinierte DeveloperAls einen Grund für die Preisstabilität an den erstklassigen Standorten nannte er die Projektentwickler, die im Gegensatz zu früher dieses Mal diszipliniert gewesen seien. “Die Renditen an den 1a-Standorten haben von 5,5 % auf 5,75 bis 6,0 % zugelegt.” Volker Arndt, Geschäftsführer der US Treuhand, eines Initiators geschlossener Immobilienfonds in den USA, betont die regionalen Unterschiede bei Umsatz und Preisentwicklung. “In einzelnen Regionen könnten die Preise um bis zu 40 % zurückgehen. In anderen stabileren Regionen dagegen erwarten wir nur moderate Preiskorrekturen von 10 bis 15 %”, sagte er. Die Umsätze auf dem US-Büroimmobilienmarkt gingen im Moment stark zurück. So sank das Transaktionsvolumen von April 2007 bis März 2008 um 36 % auf 75 Mrd. Dollar (s. Grafik). Starkes Minus in ManhattanAllerdings gebe es regional starke Unterschiede. So gingen die Transaktionen an den großen und bekannten Standorten Manhattan (New York) und Miami um 37 % zurück – im zentralen Geschäftsbezirk der Florida-Metropole waren es sogar 66 %. Besser sah es laut Arndt hingegen in Dallas und – bereinigt um einen Sondereffekt – in Chicago aus. In Dallas waren die Umsätze von April 2007 bis März 2008 nur um 12 % niedriger, in Chicago um 29 %. Die Ursache dieser unterschiedlichen Entwicklung von Manhattan und Miami auf der einen sowie Dallas und Chicago auf der anderen Seite ist für Arndt im Preistrend zu suchen. In Miami lag der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratfuß leicht über dem nationalen Durchschnitt, in Manhattan sogar doppelt so hoch. “Die Preise auf den Büroimmobilienmärkten von Chicago und Dallas haben sich dagegen stark unterdurchschnittlich entwickelt. In Chicago liegt der Kaufpreis pro Quadratfuß mit rund 215 Dollar – das sind 2 000 Dollar pro Quadratmeter – beinahe 50 % unter dem nationalen Mittel. In der Folge sollten Korrekturen an den Büroimmobilienmärkten von Chicago und Dallas moderater ausfallen.” Arndt sieht die Märkte in New York und Miami daher am anfälligsten für Preiskorrekturen. “Hingegen sollten die Rückgänge in Dallas oder Chicago moderater ausfallen. Entsprechend ist der Rückgang des Kaufpreisfaktors vom 18-fachen auf das 15-fache wahrscheinlich.” Es überrascht daher nicht, dass die US Treuhand, an der seit Juli 2007 die HSH Nordbank Real Estate zur Hälfte beteiligt ist, einen neuen Fonds in den USA plant. Andere Prognose von FeriDie Ratinggesellschaft Feri führt Chicago allerdings bei ihrer Prognose der Mietentwicklung von Büros in Toplage von 2008 bis 2017 als zweitschwächsten Wert auf. In dieser Periode soll das durchschnittliche Wachstum nur bei 0,9 % liegen, heißt es in einer Analyse. Nur Detroit wird als noch schwächer eingestuft. Im Rating der Büros in Toplage erhält Dallas von Feri lediglich ein “C” (“durchschnittlich”) und taucht damit an 42. Stelle von insgesamt 45 untersuchten Städten auf. Ganz oben sowohl bei der Mietpreisentwicklung als auch beim Büro-Gesamtrating stehen Riverside-San Bernardino, eine Region in der Nähe von Los Angeles und San Diego, sowie Washington D.C.