Von Leo Fischer Geschlossene US-Immobilienfonds haben früher fast ausschließlich in voll vermietete Büroimmobilien investiert, die aus dem Cash-flow, also den Mieteinnahmen, Ausschüttungen von 7 bis 8 % in Aussicht stellen konnten (sogenannte Core-Investments). Heute wirkt der Metro Amerika, der einzige reinrassige US-Core-Immobilienfonds, wie ein Exot. Der Fonds von Blue Capital (HVB-Gruppe) investiert in neun komplett vermietete Immobilien (acht Büroobjekte und ein Parkhaus) in Washington DC. Erträge aus VerkäufenÜberwiegend werden heute Projektentwicklungsfonds (Anbieter Jamestown, US-Treuhand), Opportunity-Fonds (HCI, MPC) und sogenannte Value-Added-Fonds (Ideenkapital, Tomorrow) angeboten, die ihren Ertrag in erster Linie aus Verkäufen, aber nicht aus sicher kalkulierbaren Mieteinnahmen erzielen. Auch Jamestown, der Marktführer bei US-Immobilienfonds, hat sich von den voll vermieteten Büroimmobilien abgewendet. Der Grund: Die Preise sind durch die Nachfrage institutioneller US-Investoren derart in die Höhe geschossen, dass Käufe nur noch zu Cap Rates (Eingangsverzinsung) von 5 und weniger Prozent möglich sind. Das heißt: Käufer müssen mehr als das 20fache der anfänglichen Jahresnettomiete (Einkaufsfaktor) für Büroimmobilien zahlen. Die Eingangsverzinsung ist der reziproke Wert des Einkaufsfaktors. Noch 2002 konnten in New York und Washington fast voll vermietete Bürogebäude mit dem Elffachen der Jahresmiete erworben werden. Der Metro Amerika kann sich auch nicht den veränderten Marktbedingungen entziehen. Der Fonds prognostiziert Anfangsausschüttungen von 6,25 % ab 2007 – damit wäre vor drei Jahren kein Anleger zu locken gewesen. Diese Zahlungen sind heute nur möglich, weil die Immobilien mit einem vergleichsweise niedrigen Einkaufsfaktor von 15 erworben wurden. Die 6,25 % sind aber weitgehend sicher, weil der Verkäufer der Immobilien, die 1962 gegründete JBG Group, den deutschen Kommanditisten eine Vorrangstellung bei der Ausschüttung und beim Verkaufserlös (“preferred return”) einräumt. Außerdem bleibt die JBG Group mit 10 % an den Objektgesellschaften (welche die neun Immobilien halten) beteiligt. Erfahrener PartnerErst wenn der deutsche Anleger aus dem Verkaufserlös 2015 110 % seines Kapitaleinsatzes zurückbekommt, erhält der US-Partner seinen Anteil. Vom Mehrerlös fließen den Amerikanern vier Fünftel zu. Die JBG Group ist vor allem in Washington DC als Projektentwickler und Verwalter von Immobilien tätig. Die neun Objekte sind zu mehr als 98 % praktisch voll vermietet. Deutsche Anleger erzielen mit dem Fonds Immobilieneinkünfte in den USA, die in den USA versteuert werden, aber bis zu 3 400 Dollar – dem Freibetrag für 2007 – steuerfrei bleiben. Das heißt: Wenn der deutsche Kommanditist keine weiteren US-Einkünfte hat, muss er bei Investitionen von gut 50 000 Dollar in den USA keine Einkommensteuer zahlen. Es gilt allerdings der Progressionsvorbehalt in Deutschland, das heißt, bei der Ermittlung des Steuersatzes, dem die deutschen Einkünfte unterliegen, werden die Erträge aus den USA mitgerechnet. Etwa 100 Dollar muss der deutsche Anleger für die notwendige US-Steuererklärung einkalkulieren. Objekt ist noch im BauUm ein Core-Investment handelt es sich auch bei dem Comcast Center der Commerzbank-Tochter CFB. Allerdings befindet sich das Objekt in Philadelphia noch im Bau, die Fertigstellung ist für das vierte Quartal dieses Jahres vorgesehen. Es wurde bereits im Herbst 2005 durch die CFB erworben, Verkäufer war der Projektentwickler, der an der Objektgesellschaft, die im Besitz der Immobilie ist, beteiligt bleibt. Es handelt sich also um ein ähnliches Konzept wie beim Blue-Capital-Angebot, aber die Beteiligungsquote von Liberty Property ist mit 20 % doppelt so hoch. 80 % der Anteile an der Objektgesellschaft halten die deutschen Anleger über die Fondsgesellschaft. Die Objektgesellschaft ist also auch hier ein Joint Venture mit einem US-Partner eingegangen, aber ohne dass dieser den deutschen Anlegern eine Vorzugsstellung bei der Ausschüttung oder dem Verkaufserlös einräumt. Allerdings handelt es sich beim Comcast Center nicht um ein Core-Investment im klassischen Sinne, weil das Gebäude erst zu 80 % vermietet ist, wenn auch bis zur Fertigstellung im letzten Quartal 2007 mit einer Vollvermietung zu rechnen ist. Die Ausschüttung von ebenfalls 6,25 % beginnt beim Comcast Center erst 2008, aber bis 2015 fällt in Deutschland aufgrund der steuerlichen Verluste in der noch andauernden Bauphase kein Progressionsvorbehalt an. Fonds für WiederanlegerZahlreiche geschlossene US-Immobilienfonds mit voll vermieteten Büroimmobilien haben die hohen Preise in den letzten beiden Jahren zu erfolgreichen Verkäufen genutzt. Die beiden genannten Fondsanbieter wenden sich an Anleger, die mit ihren so erhaltenen Verkaufserlösen eine Wiederanlage in einen Fonds mit gleichem Chance-Risiko-Profil suchen und nicht in Projektentwicklungs- und Opportunity-Fonds investieren wollen. Diese bieten zwar weit höhere Ertragsperspektiven, erkaufen sie aber mit größeren Risiken. Das Risiko für diese Fonds liegt darin, dass die geplanten Erträge nur fließen, wenn die Objekte nach der Fertigstellung mit Gewinn veräußert werden können. Feste Ausschüttungen können hier also nicht prognostiziert werden.