Von Rüdiger Apel Reits (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften. Sie stellen eine interessante Anlagealternative zu offenen Immobilienfonds dar. Reits sind sowohl von der Körperschaftsteuer als auch von der Gewerbesteuer befreit. Voraussetzung hierfür ist, dass die Erträge fast vollständig ausgeschüttet werden und überwiegend in Immobilien investiert werden muss. Immobilien und grundstücksgleiche Rechte müssen auch die wichtigste Ertragsquelle sein. Verlockend für die Anleger ist die Dividendenrendite. Vergleicht man die langfristige Rendite der Werte des Standard & Poor’s 500 Index (S & P 500) mit dem entsprechenden Reits-Index (Dow Jones Welshire Real Estate Securities Index – RESI), so zeigt sich, dass sich bei den Werten des S & P 500 eine Rendite unter 2 % und bei den RESI-Werten eine durchschnittliche Rendite von mehr als 4,5 % ergab. Bisher konnten deutsche Anleger diese boomende Anlageform nicht oder nur eingeschränkt erwerben. So stand ihnen die Möglichkeit offen, in Luxemburg oder Irland aufgelegte Immobilien- oder Reit-Fonds zu investieren. Inzwischen werden an der Münchener Börse laut deren Homepage 61 Reits gelistet, davon 35 US-Reits (vgl. Tabelle). Vereinzelt werden US-Reits auch an den Börsen in Berlin und Frankfurt gehandelt. Inlandsbörse nutzenIn München sind die Umsätze bisher gering. Sie liegen nach Angaben von Thomas Posovatz, Vorstandssprecher des Skontroführers MWB, bei einigen Tausend Euro pro Tag. “Die Preisqualität ist aber aufgrund der hohen Anforderungen, die die Börse an die Preisnotierungen stellt, so hoch wie an der Heimatbörse New York Stock Exchange”, sagte Posovatz der Börsen-Zeitung. Aufgrund der niedrigeren Transaktionskosten sollte daher der deutsche Anleger den Kauf bzw. Verkauf eines US-Reit besser über eine deutsche Börse als über die Nyse durchführen. In den USA gibt es dieses transparente und liquide Kapitalanlageprodukt seit den sechziger Jahren. Die US-Reits machen gewerbliche Immobilien auch für Kleinanleger in den USA und weltweit als Einkommensquelle zugänglich und entwickelten sich zu einem bedeutenden Teil der internationalen Investmentlandschaft. US-Reit-Beteiligungen bieten Investoren hohe Einnahmen bei gleichzeitig ausgeprägter Risikostreuung des Portfolios. Über drei Jahrzehnte wiesen US-Reits eine jährliche Gesamtrendite von 14 % auf und übertrafen damit die meisten anderen US-Börsenvergleichswerte. Heute gibt es 190 öffentlich gehandelte (überwiegend an der Nyse) Reits mit einer Marktkapitalisierung von insgesamt 400 Mrd. Dollar. Hinzu kommen noch 20 Reits, die bei der Börsenaufsicht SEC registriert sind, aber nicht an der Börse gehandelt werden, sowie 800 “Private Reits”, die weder registriert noch börsennotiert sind. Keine KörperschaftsteuerDie meisten Reits schütten ihren gesamten steuerpflichtigen Gewinn an ihre Anteilseigner aus. Dieser Aspekt und die Besteuerung der Dividenden beim Anleger machen diese Anlageform so interessant. US-Reits investieren im Wesentlichen in den Einzelhandel (Anteil an der Marktkapitalisierung aller Reits: etwa 27 %), Bürogebäude (18 %) und Wohnungen (17 %). Der Rest entfällt nach einer Studie der Helaba vom Vorjahr zu etwa gleichen Teilen auf die Segmente Freizeit, diversifizierte Portfolios, Gesundheit, Logistik und Spezialitäten. 95 % der US-Reits spezialisieren sich auf einen Immobilientyp. Dies können entweder Einkaufszentren oder Factory Outlet Center sein. Bei sogenannten Health Care Reits wird in Einrichtungen der Gesundheitsvorsorge wie Rehakliniken, psychiatrische Kliniken, medizinische Verwaltungsgebäude oder Schwesternheime investiert. Einige engagieren sich auch in der Immobilienfinanzierung. Man unterscheidet drei Formen: Equity (Eigenkapital) Reits, Mortgage (Hypotheken) Reits und Hybrid Reits. Bei Eigenkapital-Reits werden Immobilien zum Zweck der Ertragserwirtschaftung gehalten und betrieben. Sie haben sich zunehmend zu Betreibergesellschaften entwickelt, die Leasing, Immobilienentwicklung und Mieterdienstleistungen anbieten. Auf Eigenkapital-Reits entfallen rund 92 % der Marktkapitalisierung aller gelisteten US-Reits. Hypotheken-Reits (rund 6 % Marktkapitalisierung) vergeben Kredite direkt an Immobilieneigner und -betreiber oder erwerben Darlehensforderungen. Hybrid-Reits (rund 2 % Marktkapitalisierung) sind gleichzeitig Immobilieneigner und reichen Darlehen aus. Der wirtschaftliche Erfolg eines US-Reit wird mittels der Nettoeinkünfte nach den Bilanzierungsgrundsätzen US-GAAP gemessen. Als ergänzender Maßstab für die Performance-Messung dienen die “Funds From Operations” (FFO). FFO zeigen die Liquidität aus der operativen Geschäftstätigkeit an. Konkret werden vom Jahresüberschuss die Erträge aus Immobilienveräußerungen und Umschuldungen abgezogen und die Abschreibungen addiert. Transparent und renditestarkDie Anlage in Reits gewährleistet in der Regel hohe Dividendenausschüttungen und Potenzial für eine längerfristige Substanzerhöhung. Die Erträge sind häufig höher als diejenigen aus festverzinslichen Wertpapieren. Aufgrund ihrer Börsennotierung können Reit-Aktien jederzeit liquide gemacht werden. Durch die Börsennotierung sind Reits verpflichtet, regelmäßig Quartals- und Jahresberichte nach den SEC-Vorschriften zu erstellen. Damit sind Reits sehr transparent, d. h. Aktionäre und Analysten erhalten einen guten Einblick in die finanzielle Verfassung der Unternehmen. Weitere Informationen im Internet unter www.investinreits.com.