tl Frankfurt – Anleger investieren zunehmend indirekt in Immobilien. Bei Transaktionen werden Verbriefungen, Derivate und strukturierte Finanzierungen immer wichtiger. In gewerbliche Immobilienportfolios dürften im laufenden Jahr 15 bis 20 Mrd. Euro angelegt werden. Insbesondere bei Versicherern und Pensionskassen wird der Appetit auf Immobilien größer. Immobilien sind nach Ansicht von Stephan Bone-Winkel, Professor für Immobilien-Projektentwicklung an der European Business School (ebs), ein unverzichtbarer Bestandteil eines gut diversifizierten Anlageportefeuilles. Forschungen hätten gezeigt, dass sie 15 bis 25 % eines gemischten Portefeuilles ausmachen sollten, sagte er auf dem Seminar “Kapitalmarktorientierte Immobilienfinanzierung” des Deutschen Aktieninstituts. In der Praxis sei ein Anteil von 20 % häufig zu finden. Auch die Renditen von Immobilien seien attraktiv. “Historisch betrachtet haben Immobilien einen direkten Return (Ausschüttung) von 4 bis 7 % erwirtschaftet. Das Wachstum des eingesetzten Kapitals hat die Inflation meistens übertroffen.” Zwar böten Immobilien auf fünf bis zehn Jahre keinen guten Inflationsschutz, auf längere Frist aber schon. Als weiterer Vorteil gilt auch die geringe Korrelation zu anderen Assetklassen. So korreliert der Deutsche Immobilien Index Dix negativ mit dem Dax; mit dem Rentenindex RexP war die Korrelation nach Angaben der Deutschen Immobilien Datenbank nur ganz leicht positiv. Fonds vereinigen die Hälfte der institutionellen Immobilien-Investitionen in Deutschland (s. Grafik). Immobilien-Aktiengesellschaften sind mit einer Marktkapitalisierung von rund 5 Mrd. Euro dagegen im internationalen Vergleich deutlich unterrepräsentiert. Das Transaktionsvolumen lag im Vorjahr nach Erkenntnissen von Jones Lang LaSalle bei 20,6 Mrd. Euro. Davon entfielen 39 % auf bundesweite Portfolien, der Rest auf Einzelobjekte. Für das laufende Jahr erwartet Bone-Winkel Investitionen von 15 bis 20 Mrd. Euro in gewerbliche Portfolios. Großer AppetitEinen besonders großen Appetit auf Immobilien macht er bei Versicherern und Pensionskassen aus. Bei deutschen Versicherern entfielen im Durchschnitt 3 % der Anlagen auf Immobilien, in Europa sind es hingegen 4,3 %. Deutsche Versicherer haben sich traditionell stark auf direkte Investitionen im Inland konzentriert. Eine aktuelle Auswertung der Deutschen Immobilien Datenbank (DID) zeigt aber, dass deren Rendite deutlich unter der anderer europäischer Märkte wie Großbritannien und Frankreich, aber auch unter der US-amerikanischer und kanadischer Immobilien liegt. Nachdem deutsche Versicherer angesichts dieser Performance in den vergangenen Jahren ihre Immobilienquote zurückgefahren haben, beobachtet Bone-Winkel jetzt wieder eine Rückkehr dieser Investoren. Dabei stehen indirekte Anlagen über Spezialfonds oder Private-Equity-Fonds aber im Vordergrund. Anhaltend starkes Interesse am deutschen Markt haben ausländische Investoren. Sie suchen Objekte, die sich bisher unterdurchschnittlich entwickelt haben und ein hohes Wachstumspotenzial aufweisen. Es überrascht daher nicht, dass Opportunity Funds im Vorjahr in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main und Hamburg zu den größten Käufergruppen gehörten. “Transaktionen werden zunehmend durch Real Estate Investment Banking, also Verbriefungen, Derivate und strukturierte Finanzierungen, geprägt”, sagte Bone-Winkel. Bei den Nutzungsarten gelten Hotels, aber auch die Bereiche Logistik und Gesundheit als besonders interessant. Schließlich gehören nach seiner Ansicht Produktionsstätten, die bisher von Industrieunternehmen selbst genutzt wurden, aber auch von Dritten verwendet werden können, in jedes Portefeuille.