Von Florian Schultz *) Ende September hat das Finanzministerium den mit Spannung erwarteten Referentenentwurf zu einem deutschen Real Estate Investment Trust (G-Reit) veröffentlicht. Der erste Eindruck: Er ist gelungen, wählt er doch ein einfaches Dividendenmodell mit Streubesitzklausel und verwirft komplexe Vorschläge.Schwachpunkt aus Sicht des Marktes ist die steuerliche Diskriminierung deutscher Anleger in G-Reits mit ausländischen Immobilien und mit in- und ausländischen Beteiligungen. Daher wird nicht jeder G-Reit attraktiv. Die Anleger und die Ratingagenturen müssen sich die Strukturen im Einzelfall genau anschauen.Interessant werden nach aktuellem Stand G-Reits mit direkt gehaltenen deutschen Immobilien. Reit-AGs sollen nach dem Entwurf weitgehend unregulierte Aktiengesellschaften sein. Ihr Unternehmensgegenstand ist darauf beschränkt, Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an in- und ausländischen Immobilien zu erwerben, zu halten sowie im Rahmen der Vermietung, Verpachtung und des Leasings zu verwalten.Alle Aktien des Reit müssen als stimmberechtigte Stammaktien gleicher Gattung begründet werden, die gegen volle Leistung des Ausgabebetrages auszugeben sind. Als Mindestnennbetrag des Grundkapitals sind 15 Mill. Euro vorgesehen. Der Reit muss mindestens 75 % aller Vermögenswerte – bewertet zu Marktwerten im IFRS-Konzernabschluss – in unbeweglichem Vermögen halten und darf folglich nicht mehr als 25 % in Beteiligungen halten.Wer diese Voraussetzungen nicht erfüllt und eine angebotene Beteiligung kaufen will, muss über konzerninterne Verkäufe nachdenken, um den Reit-Status zu erlangen. Sie lösen aber in der Regel Ertrag- und Grunderwerbsteuern aus. Vorgeschrieben ist eine Zulassung der Reit-Anteile zum Handel an einem organisierten Markt an einer Wertpapierbörse in der EU oder im EWR.Sehr zur Freude der offenen und geschlossenen Immobilienfonds wird es in Deutschland nur Reits geben, die an der Börse notieren. Am Reit darf kein Anleger mehr als 10 % halten. So wird vermieden, dass reduzierte Steuersätze für ausländische Anleger in Doppelbesteuerungsabkommen Anwendung finden.Weiterhin soll eine Streubesitzklausel von zunächst 25 %, dann mindestens 15 % eingeführt werden. Streubesitz wird erstmals legal definiert als Anteile von Aktionären, die weniger als 3 % der Aktien halten. Gesellschaftsrechtliche Sanktionen sind nicht vorgesehen. Bedeutende KleinaktionäreSanktionen erfolgen ausschließlich im Bereich der Besteuerung. Damit ist die Einschränkung der Aktionärsstruktur pragmatisch geregelt. Interessant ist die Bedeutung der G-Reit-Streubesitzaktionäre. Sie sind Voraussetzung für den Erhalt des Reit-Status und sollten deshalb nicht enttäuscht werden. Als flankierende Maßnahme wird eine bis Anfang – oder Ende, hier widersprechen sich Entwurfstext und Begründung – 2010 befristete Exit-Tax-Regelung im Einkommensteuerrecht verankert. Werden stille Reserven in mehr als zehn Jahre im Anlagevermögen eines inländischen Betriebsvermögens gehaltenen Grund und Boden und Gebäuden durch Umwandlungen in G-Reits oder durch Veräußerungen an Reits, Vor-Reits und – aus Gründen der Chancengleichheit – an offene Immobilienfonds realisiert, ergeben sich steuerliche Begünstigungen.Im Grundsatz müssen nur 50 % der stillen Reserven versteuert werden. Die Begünstigung gilt erfreulicherweise auch bei Sale-and-Lease-Back-Gestaltungen. Damit wird der G-Reit interessant für Hotels, Kauf- und Krankenhäuser sowie Infrastrukturprojekte.G-Reits und offene Immobilienfonds dürften bei künftigen Immobilientransaktionen aus Verkäufersicht erheblich beliebter sein als ausländische Reits, ausländische Fonds sowie inländische Gesellschaften ohne Reit- oder Vor-Reit-Status, etwa geschlossene Immofonds. Man kann streiten, ob die Zehn-Jahres-Frist zu lang, die Drei- oder Vier-Jahres-Frist zu kurz und der Kreis der begünstigten Erwerber zu eng ist. Ein deutlicher Impuls für den Immobilienmarkt ist aber wahrscheinlich. Die Reit AG selbst wird vollständig von Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit sein. Für die Grund- und Grunderwerbsteuer sind keinerlei Begünstigungen vorgesehen. Die Reit-Aktionäre müssen die hohen Ausschüttungen – zwingend 90 % des Gewinns der Reit AG – im Gegensatz zu steuerpflichtigen Aktiengesellschaften in voller Höhe versteuern. Der Gewinn ist auf Basis des HGB-Einzelabschlusses zu ermitteln. Wahlweise kann die lineare AfA unberücksichtigt bleiben.Für ausländische Aktionäre ist eine Quellensteuer auf die Ausschüttungen in Höhe von 25 % von Bedeutung, die sich nach vielen Doppelbesteuerungen auf 15 % reduzieren kann. Irland sollte nach aktueller Abkommensfassung gar eine Reduzierung auf 10 % gewähren und wird wohl ein sehr beliebter Holding-Standort für G-Reit-Investoren werden. Dies zeigt, dass zu einem funktionierenden G-Reit Änderungen der wichtigen Doppelbesteuerungsabkommen gehören.Dies ist in den vergangenen Jahren leider versäumt worden. Daran ändert auch die Gleichstellung mit ausländischen Reits nichts, die der Referentenentwurf etwas überraschend aus Gründen der Chancengleichheit vorsieht. Deutsche Investoren in ausländische Reits müssen sich jedenfalls auf erhebliche Steuererhöhungen einstellen.Das Gesetzgebungsverfahren wird als besonders eilbedürftig eingestuft. Noch dieses Jahr sollen die Lesungen im Bundestag, die Beratung im Finanzausschuss und die Zustimmung des Bundesrates folgen. Selbst wenn dieser Zeitplan nicht eingehalten werden könnte, soll das Gesetz rückwirkend zum 1. Januar 2007 eingeführt werden. Die Zeit ist knapp – und das internationale Kapital hat keine Geduld. *) Dr. Florian Schultz ist Partner im Frankfurter Büro von Linklaters.