tl Frankfurt – Martin Knof, Leiter des Real Estate Structured Finance Teams für Deutschland/Österreich von JPMorgan, beobachtet auf den europäischen Märkten immer mehr Direktinvestitionen von Staatsfonds. Außerdem würden die niedrigen Kurse von Immobilienaktien die Konsolidierung der Branche beschleunigen. “Die Immobiliengesellschaften werden durch Akquisitionen über die Grenzen immer europäischer.” Den “sicheren Hafen” Deutschland stellen laut Knof internationale Investoren vereinzelt in Frage: “Muss es unbedingt Deutschland sein? Im Zweifel sind in London und den USA die Renditen derzeit höher. So lassen sich bei Mezzanine-Finanzierungen in Deutschland heutzutage 15 % Rendite erzielen, in New York aber 25 %. Die verschiedenen Renditen spiegeln eine unterschiedliche Risikoeinschätzung einzelner Investorengruppen wider, in jedem Falle steht eine Investition in Deutschland mit anderen Ländern im Wettbewerb.”Die Margen bei Immobilienkrediten haben sich laut Knof bis zum ersten beziehungsweise zweiten Quartal 2008 verdoppelt. “Waren es 2006/2007 noch 10 Basispunkte pro 10 % Beleihungsauslauf, sind es jetzt bis zu 20 Basispunkte. Im dritten Quartal könnten sich die Margen noch weiter erhöhen.” Die maximale Beleihungsgrenze liegt für den JPMorgan-Manager bei 70 bis 80 %. “Allerdings gibt es auch sehr viel Geld für opportunistische Investitionen, beispielsweise auch Mezzanine-Töpfe.” Im ersten Quartal 2008 sei das Geschäftsvolumen bei vielen Banken erheblich gesunken. “Viele Sponsoren konnten Transaktionen bis jetzt nicht erfolgreich abschließen, da man sich nicht auf den Kaufpreis hat einigen können. Wir sind aktiv im Markt und sehen im Moment fantastische Opportunitäten.”Auf den Refinanzierungsmärkten würden in nächster Zeit Verkäufe von Darlehensforderungen von Banken den Markt dominieren. “Alte Bestände, die noch auf der Bilanz stehen, aber dafür zumindest auf Dauer nicht vorgesehen waren, müssen noch verbrieft oder verkauft werden. Erst danach kommen neue CMBS.” Knof wies zudem auf die vielen Kredite und CMBS hin, die in den kommenden zwei Jahren ausliefen und neu finanziert werden müssten. “Der Herbst wird spannend””Die nächsten drei Monate werden eher ruhig, der Herbst wird spannend”, sagt der JPMorgan-Manager voraus. “Es ist sehr viel Geld im Markt, das wartet, investiert zu werden. Sobald die Preise dort sind, wo die Renditen inklusive Finanzierungskosten wieder stimmen, wird investiert.” Knof spricht allein für Deutschland von Einzelhandelsobjekten in mittleren Lagen mit exzellenten Cash-flows im Wert von 4 Mrd. Euro. Ähnlich sei es bei Wohnungen. “Viele sehen sich das an.” Es gebe eine Riesenchance, institutionelles Kapital nach Deutschland zu holen – vor allem von Staatsfonds aus Asien und dem Mittleren Osten. “Für Kontinentaleuropa sind wir bullish.”