"Wohnungen in Sofia sind kaum bezahlbar"
tl Frankfurt – Der Kauf von Wohnungen in mittel- und osteuropäischen Hauptstädten wie Warschau und Tallin war bisher ein Eldorado für Spekulanten. Stagnierende oder gar rückläufige Preise führen aber zu einstelligen Renditen. Damit werden diese Städte immer interessanter für langfristige Investoren, wie es in einer Studie der Makler Reas und Jones Lang LaSalle heißt. Der Wohnungsbestand ist in den meisten der zwölf betrachteten Hauptstädte in Mittel- und Osteuropa alt. Außer in Prag wurde das Gros der Bestände in den Jahren 1945 bis 1990 errichtet, also noch zu kommunistischen Zeiten. In Prag gibt es sogar noch viele Objekte aus Vorkriegszeiten. Ähnliches gilt für Budapest und Bukarest. ModernisierungenDies bedeute aber nicht automatisch, dass sie sich in einem schlechten Zustand befänden, heißt es im Bericht “Residential Markets in Central European Capitals” der Makler Reas und Jones Lang LaSalle. In einigen Fällen habe es schon umfangreiche Modernisierungen gegeben.Besonders viele Fertigstellungen gab es 2006 in Warschau, Zagreb und Vilnius, während es in Bukarest und Sofia in dieser Hinsicht besonders schlecht bestellt war. Diese beiden Städte weisen auch trotz großer Zuwächse 2006 und 2007 ein besonders niedriges Preisniveau auf. Trotzdem brauchen zwei Vollverdiener noch besonders lange, um aus ihren Gehältern eine 60-Quadratmeter-Wohnung zu bezahlen. In Bukarest sind es 54 Jahre, in Sofia nur einige Jahre weniger. Unregulierter MarktEine Übersicht der lokalen Märkte und der dort erzielten Renditen lässt sich nach Angaben der Studie nur schwer erhalten, weil sich die meisten Objekte im Eigentum Privater befinden und der freie Markt größtenteils unreguliert ist. Die meisten Mietverträge liefen nur über ein Jahr und würden halb- oder informell abgeschlossen. Grundsätzlich hätten diese Märkte zwei Phasen durchlaufen. In der ersten gab es kurz nach dem Ende des Kommunismus in der Transformationsphase eine hohe Nachfrage ausländischer “Gastarbeiter”, die zu zweistelligen Mieterhöhungen geführt habe. In der zweiten Phase wurden diese ausländischen Kräfte durch lokale ersetzt, die entweder nicht mehr die hohen Mieten ihrer Vorgänger zahlen konnten oder, verfügten sie doch über entsprechende Mittel, lieber gleich Eigentum erwarben. Folge war ein deutlicher Rückgang der Mietpreissteigerungen. Schnelles GeldInternationale Anleger, die nach Anlagemöglichkeiten in Wohnungen suchten, sind in den vergangenen Jahren auf Märkte in Mittel- und Osteuropa gestoßen, die eine starke Nachfrage nach Wohnraum und damit ein hohes Renditepotenzial aufweisen. Deshalb floss in diese Märkte statt wie üblich langfristiges Kapital das schnelle Geld – mit der Folge extrem hoher Preissteigerungen. Inzwischen hätten sich die Bedingungen für spekulative Investitionen in einigen Hauptstädten verschlechtert, in einigen seien sie sogar gar nicht mehr vorhanden. Investoren müssten daher zukünftig einen deutlich längeren Atem haben, heißt es in dem Bericht. Marktpotenzial schwanktBasierend auf der lokalen Nachfrage einerseits und der Bezahlbarkeit des Wohnraums auf der anderen Seite haben Reas und Jones Lang LaSalle eine Matrix mit dem Marktpotenzial der zwölf betrachteten Metropolen entwickelt. Danach sind Zagreb und Ljubljana für Investoren am interessantesten, während sich Kiew und Bukarest am anderen Ende der Skala finden.Die starken Preisanstiege der vergangenen Jahre finden ihren Niederschlag in der Position der Städte im Preiszyklus. Ausgereizt mit fallenden Preisen sind danach die baltischen Hauptstädte, während Sofia und Bukarest in dieser Hinsicht noch die größten Chancen aufweisen. Allerdings verlangsamen sich auch hier schon die Zuwachsraten. Mangelnde BauqualitätZu Sorgen gibt nach Angaben der Studie aber die Bauqualität Anlass. Da die meisten Projektentwicklungen schon am Reißbrett verkauft worden sind, sahen die Bauträger keine Notwendigkeit, in Qualität zu investieren. Angesichts steigender Kosten für Bauland, Material und Arbeitskräfte bei einem Mangel an gut ausgebildeten Arbeitskräften sind die Margen für die Projektentwickler immer kleiner geworden. “Dies erklärt zumindest zum Teil, warum es so lange dauert, bis sich die Qualität am Bau verbessert”, schreiben Pawel Sztejter von Reas und Kevin Turpin von Jones Lang LaSalle in ihrem Bericht. In Zukunft werde aber das Qualitätsbewusstsein bei den potenziellen Mietern steigen. Deshalb entwickle sich die Region zu einem Tummelplatz für seriöse Langfristinvestoren und Projektentwickler, erwarten die Autoren.
