Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Anleger gewinnen zunehmend an Bedeutung. Das verwaltete Nettofondsvolumen, so ein Ergebnis einer soeben veröffentlichten BVI-Studie, stieg im vergangenen Jahr von 21,2 auf 23,1 Mrd. Euro und damit um 8,8 %. Insgesamt sechs Trends sind im Bereich der Immobilien-Spezialfonds zu beobachten.Erstens: Zunehmend investieren Altersvorsorgeeinrichtungen indirekt in Immobilien und bevorzugen dabei Spezialfonds. Im Jahr 2004 lag der Anteil dieser Gruppe an den Investoren von Spezialfonds erst bei 7,6 %, im vergangenen Jahr waren es bereits 21,4 %. Inzwischen bestehen 36 Immobilien-Spezialfonds allein für diese Investorengruppe. Zusammen mit den Versicherungsgesellschaften, die nach wie vor die mit Abstand größte Investorengruppe bilden, beträgt der Anteil der Altersvorsorgeeinrichtungen fast 80 %. Weniger BürosAls zweiter Trend kristallisiert sich eine Veränderung bei den Nutzungsarten heraus. Zwar dominieren mit knapp 60 % immer noch die Büroimmobilien, doch ist ihr Anteil in den vergangenen drei Jahren deutlich gesunken. Ende März 2006 waren noch 66,8 % der Immobilien von Spezialfonds Büroobjekte, drei Jahre später waren es nur noch 59,8 %. Im gleichen Zeitraum ist der Anteil der Einzelhandelsobjekte von 14,4 % auf 19,8 % deutlich gestiegen. Auch Industrie- bzw. Logistikobjekte erfreuen sich bei Spezialfonds-Investoren steigender Beliebtheit.Darüber hinaus wurden in den vergangenen Jahren zahlreiche Spezialfonds aufgelegt, die sich ausschließlich auf das Segment der Wohnimmobilien fokussieren. Gab es vor wenigen Jahren erst einen Wohnungs-Spezialfonds, so sind es heute bereits zehn. Es ist daher zu erwarten, dass der Anteil der Nutzungsart Wohnen, der heute mit 3,2 % noch sehr gering ist, in den kommenden Jahren steigen wird.Ein weiterer Trend ist das wachsende Interesse von Institutionellen und von Asset Managern der Immobilienwirtschaft an sogenannten Service-Kapitalanlagegesellschaften (KAG). Viele Immobilienunternehmen erkennen den Vorteil von Spezialfonds, doch ist für sie die Gründung einer eigenen KAG zu teuer. Sie bedienen sich daher einer jener KAG, die als Service-Funktion die Auflage und Administration von Spezialfonds für Dritte anbieten.Dieser Trend wird sich in den kommenden Jahren deutlich verstärken, zumal die Liberalisierung des Investmentgesetzes Nachteile, die der deutsche Spezialfonds im Vergleich zu Luxemburger Vehikeln wie etwa FCP oder SICAV hatte, beseitigt hat. Wer deutsche institutionelle Investoren ansprechen will, wird sich für den Immobilienspezialfonds als das Instrument der ersten Wahl entscheiden. Und wer nicht selbst eine KAG gründen will, wird dabei den Weg über die Service-KAG wählen. Gang ins AuslandDie Internationalisierung, die in den vergangenen Jahren im Bereich der offenen Immobilien-Publikumsfonds stattgefunden hat, ist auch bei den Spezialfonds ein eindeutiger Trend. Der Anteil der Immobilien im Euroraum (ohne Deutschland) liegt derzeit bei 37,2 %, die Investitionen im außereuropäischen Ausland haben sich gegenüber Ende 2005 auf fast 5,4 % nahezu verdoppelt. Allerdings liegen die meisten der direkt und indirekt gehaltenen Immobilienbestände von Spezialfonds (46 %) nach wie vor in Deutschland, während der Anteil der deutschen Immobilien bei den Publikumsfonds inzwischen auf unter 30 % gesunken ist.Fünftens schließlich werden in den kommenden Jahren nachhaltige Investments auch bei Spezialfonds immer wichtiger. Bisher ist der Begriff Nachhaltigkeit vor allem ökologisch besetzt. Für Investoren stehen jedoch meist die ökonomischen Aspekte im Vordergrund. Dabei stehen die Kriterien im Fokus, die eine tragfähige Grundlage für dauerhafte Cash-flows garantieren. So werden für Spezialfonds die Immobilien künftig vor allem danach ausgewählt, wie sie den Wandel ökologischer, soziokultureller und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen meistern können.