tl Frankfurt – Die Unternehmensteuerreform wird die Immobilienwirtschaft erheblich belasten. Dies gilt insbesondere für mittelständische Unternehmen, die Objekte länger im Bestand halten. Die ab 1 Mill. Euro Zinsergebnis wirkende Zinsschranke sei viel zu niedrig, hieß es auf einem Fachgespräch zu den Auswirkungen der Steuerreform auf die Branche. Als positiv vermerkte Petra Peffermann von Deloitte & Touche zwar die Absenkung der Körperschaft- und Gewerbesteuer. Doch belaste insbesondere die Einführung eines begrenzten Schuldzinsenabzugs bei diesen beiden Steuerarten (“Zinsschranke”) die Immobilienwirtschaft erheblich. Dazu gehörten auch die Verbreiterung der gewerbesteuerlichen Bemessungsgrundlagen durch die Verschärfung der Hinzurechnungsvorschriften für Zinsen, Mieten, Pachten, Leasingraten und Erbbauzinsen. Schließlich wirke auch die eingeschränkte Möglichkeit des Verlustvortrags und der steuerlichen Berücksichtigung bisher nicht genutzter Zinsaufwendungen negativ.”Die Zinsschranke ist kein Beitrag zur Steuervereinfachung”, sagte Peffermann. “Sie führt zu erheblichen betrieblichen Steuer-, Rechnungslegungs-, Steuerverwaltungs- und Beratungskosten.” Die Steuerberaterin bemängelte insbesondere die viel zu niedrige Freigrenze von 1 Mill. Euro. “Dies entspricht bei einem Zinssatz von 4 bis 5 % schon jedem Finanzierungsvolumen, das 20 bis 25 Mill. Euro überschreitet. Diese Grenze lassen in der Immobilienwirtschaft selbst Mittelständler schnell hinter sich.” Die Ausnahmeregelungen, vor allem die sogenannte Escape-Klausel, seien so komplex, dass man sie eigentlich nicht anwenden könne. Die Folge sei eine deutlich höhere Steuerlast, die teilweise sogar zu einer Substanzbesteuerung führe (im nebenstehenden Beispiel bei 80 % und 90 % Fremdfinanzierung). Keine Auswege”Auch der Ausweg, die wegen der Zinsschranke nicht genutzten Zinsaufwendungen in die folgenden Jahre vorzutragen, hilft den meisten Immobilienunternehmen, die über im Zeitverlauf konstante Ergebnisse verfügen, nicht.” Als Maßnahmen gegen die Zinsschranke kommen laut Peffermann insbesondere in Frage: Die Atomisierung der Immobilieninvestitionen (für jede Immobilie wird eine Gesellschaft gegründet) und die Bildung einer ertragsteuerlichen Organschaft mit Ergebnisabführungsvertrag im Konzern. Diese Strategien haben allerdings einige gravierende Nachteile. Bei der Atomisierung gilt der Verwaltungsaufwand als erheblich. Außerdem hilft sie bei großen Objekten auch nicht weiter, da dann trotzdem die 20 bis 25 Mill. Euro Finanzierungsvolumen überschritten werden. Die Organschaft könne wiederum nur bei einer Beteiligung von mehr als 50 % gebildet werden. Außerdem müssten dann den Minderheitsaktionären Garantiedividenden gezahlt werden. Auch Michael Zacharias aus Wiesbaden, der als Wirtschaftsprüfer unter anderem die Berner Group berät, hat für Bauträger und Objektgesellschaften Ausweichstrategien parat. So empfiehlt er, Zinsen so weit wie möglich zu aktivieren und den Zeitpunkt der Entstehung der Erträge zu beeinflussen. Zwischenzeitlich rät er seinen Mandanten, alle Steuerfestsetzungen anzugreifen, da es sicherlich zu Klagen vor dem Bundesverfassungsgericht und dem Europäischen Gerichtshof kommen werde.