Von Udo Scheffel *) In den Reihen der SPD ist das Projekt der Reits umstritten. Vor einigen Tagen haben die Bundestagsabgeordneten Ortwin Runde und Florian Pronold ein Anti-Reit-Papier vorgelegt, mit dem sich die Auseinandersetzung lohnt. Man kann den Kritikern nicht vorwerfen, sie hätten sich nicht mit dem Thema befasst.Ausführlich werden Diskussionsbeiträge von Marktteilnehmern und Analysten zitiert und kommentiert. Auffällig ist jedoch der Kontrast zwischen dem Bemühen um Wissenschaftlichkeit durch zahlreiche Anmerkungen und Zitate auf der einen und der extrem polemischen Sprache auf der anderen Seite. So heißt es etwa: “Ob nimmersatte Raupen sich am Miet-Wohnungsmarkt voll fressen oder Heuschrecken in die Häuser kommen, hängt weitgehend davon ab, ob wir ihnen die Tür dazu mit Reits selbst sperrangelweit aufmachen.”Durch das ganze Papier zieht sich ein abgrundtiefes Misstrauen gegen den Markt. So heißt es, “soziale Grundbedürfnisse, wie die günstige Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum, dürfen nicht auf dem Altar der Profitgier und des freien Marktes geopfert werden”. Tatsache ist dagegen, dass es einen freien Markt im Segment der Wohnungswirtschaft in Deutschland ohnehin nicht gibt – ob nun mit oder ohne Reits. Mieter sind geschütztZahlreiche mietrechtliche Restriktionen, die allesamt durch Reits nicht außer Kraft gesetzt würden, schützen Mieter vor willkürlichen Kündigungen und Mieterhöhungen. Da die Verfasser des Papiers dem Markt misstrauen, fordern sie, “erweiterte Instandhaltungsrückstellungen oder sogar diesbezügliche Rücklagen festzulegen, um Mietern Sicherheit zu geben, dass Reits Wohnanlagen auch in Zukunft nicht verrotten lassen”. Warum jedoch, so muss gefragt werden, sollte ein Immobilieneigentümer Interesse daran haben, seine Immobilienbestände “verrotten” zu lassen?Es gibt keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass private Eigentümer weniger sorgsam mit ihrem Immobilieneigentum umgingen als der Staat. Wer seine Immobilienbestände “verrotten” lassen würde, der würde bald keine Mieter mehr finden – und damit wäre die Investition unrentabel. Ein Blick in das Heimatland der Reits, die USA, zeigt vielmehr, dass die Reits ihre Wohnungsbestände meist sehr viel professioneller und kundenorientierter – also mieterfreundlicher – managen als so manche deutschen kommunalen Wohnungsunternehmen. Fehlinvestitionen befürchtetDie Kritiker befürchten auch, “Fehlinvestitionen der offenen Immobilienfonds” könnten “in Reits versteckt und auf Kosten gutgläubiger Anleger ,versilbert’ werden”. Das Gegenteil ist richtig: Wenn Bestände von offenen Immobilienfonds an die Börse kämen, dann würden diese vom Kapitalmarkt bewertet.Analysten würden die Bewertungen durch die Sachverständigen einer kritischen Analyse unterziehen. Ein “Versteckspiel” ist bei einer börsennotierten Immobiliengesellschaft, die zu hohen Transparenzstandards verpflichtet ist, jedenfalls noch schwerer möglich als bei den bestehenden Formen der indirekten Immobilienanlage. Weiter wird argumentiert, mit dem Reit würden angeblich die soeben erst durch § 15b des Einkommensteuergesetzes geschlossenen Steuerschlupflöcher wieder geöffnet.In dem Papier wird kritisiert, es käme durch die Einführung von Reits “zu einer Rolle rückwärts in der Steuersystematik, weil die große Koalition rein steuerlich motivierte Investitionen, die ökonomisch aber zweifelhaft sind (wie bei den Film-, Schiffs- und Windfonds), erst jüngst unterbunden hat”. Kapitalkräftigen Anlegern, die eben erst durch die Einführung von §15b EStG ausgebremst worden seien, würden “neue Steuersparmodelle” eröffnet. Auch dies ist nicht richtig.Reits sind zwar von der Körperschaftsteuer befreit, jedoch müssen die Erträge von dem einzelnen Anleger mit seinem vollen persönlichen Steuersatz versteuert werden. Verlustzuweisungen wie seinerzeit bei geschlossenen Fonds gibt es nicht. Auch diese Kritik ist unbegründet.Schließlich wird gegen Reits ins Feld geführt, dass diese allenfalls für sehr große Unternehmen eine Möglichkeit zur Auslagerung ihrer Immobilienbestände eröffneten. “In Anbetracht der im Geschäft üblichen Größenordnung müsste sich ein Trust-Vermögen des Reit von mindestens 50 Mill. Euro darstellen lassen, wenn sich ein Unternehmen eine eigene Reit-Lösung stricken will: Das bietet allenfalls den größeren Spielern vermeintlich liquiditätsverbessernde Perspektiven, nicht dem deutschen Mittelstand.” Reits müssen streuenHierbei wird übersehen, dass es ohnehin wenig sinnvoll ist, wenn ein Industrieunternehmen allein seine Immobilienbestände in einen Reit einbringt. Der Kapitalmarkt würde die Klumpenrisiken, die damit verbunden sind, negativ goutieren, wenn es nur einen einzigen Mieter des Reit-Bestandes gäbe. Viel wahrscheinlicher ist es, dass mehrere Unternehmen ihre Bestände in einen Reit einbringen, um die notwendige Mindestgröße zu erreichen und Klumpenrisiken zu vermeiden. Gerade für mittelständische Unternehmen wären Reits also eine interessante Perspektive.*) Dr. Udo Scheffel ist Vorsitzender der Geschäftsführung der Bayerischen Bau und Immobilien Gruppe.