– Nach Vonovia, die sich Ende der vorigen Woche die Option auf ein Aktienpaket an der Adler Group gesichert hat, mischt sich nun auch die LEG Immobilien in das Geschehen um den an­geschlagenen Wohnimmobilienkonzern ein. Exklusiv verhandeln die Düsseldorfer über den Erwerb eines Portfolios mit 15350 Wohnungen, wie mitgeteilt wird. Eine entsprechende Absichtserklärung wurde unterzeichnet. Für LEG handelt es sich um den größten Einzelkauf der Unternehmensgeschichte.

Vorbehaltlich der Due Diligence würden die Immobilien zum Marktpreis (knapp 1,5 Mrd. Euro) erworben. Allerdings wird Adler nach eigenen Angaben mit 10,1% beteiligt bleiben, vermutlich um das Anfallen von Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Alle weiteren Details würden in den nächsten Wochen finalisiert. Bis zum Jahresende soll die Transaktion abgeschlossen sein.

Wie es heißt, verzichtet das LEG-Management bei dieser Transaktion auf den vertraglich vereinbarten Transaktionsbonus. Hierzu muss man wissen, dass Teile der variablen Vergütung bei der LEG vom Erreichen des jeweiligen Akquisitionsziels abhängig sind. Für 2021 liegt das Akquisitionsziel bei 7000 Einheiten. Stand heute wurden bereits 6800 Einheiten erworben. Der Verzicht wird mit Verweis auf die besondere Situation begründet, der die geplante Transaktion entspringt.

Ähnlich wie Vonovia am Freitag nimmt auch die LEG für sich in Anspruch, „stabilisierend“ unterwegs zu sein. Das Portfolio passe in das Kernsegment „bezahlbares Wohnen“. 90% der Einheiten liegen in Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Bremen, also Regionen, in welche die LEG zuletzt expandierte. Darunter befinden sich Wohnungen in Wilhelmshaven, Göttingen und Wolfsburg.

Eine Woche nach Ankündigung umfangreicher Immobilienverkäufe bringt die hoch verschuldete Adler Group, die unter Beschuss durch Leerverkäufer steht, damit den ersten Deal auf den Weg. Co-CEO Maximilian Rienecker sprach von 40000 bis 60000 Wohnungen, die veräußert werden könnten. Insofern dürfte die jetzt angeschobene Transaktion lediglich ein erster Schritt sein. „Wir wollen unsere Entschuldung mit weiteren Asset-Verkäufen vorantreiben“, kündigt Rienecker jetzt an.

In der mit LEG unterzeichneten Absichtserklärung seien „wesentliche Eckpunkte“ festgehalten. So soll die Transaktion als Share Deal abgewickelt werden, bei dem Firmenanteile transferiert werden, nicht die Immobilien selbst. Die Immobilienbewertung von 1,485 Mrd. Euro, auf der die Transaktion basiert, liege über dem zum 30. Juni 2021 ausgewiesenen Buchwert, versichert Adler. Die Einnahmen will das Unternehmen für den Schuldenabbau verwenden. Der Verkauf könne zu einer erheblichen Verringerung des Verschuldungsgrades durch Rückzahlung von Anleihen und Darlehen führen, heißt es in der Mitteilung.

Der Mittelzufluss wird aber unter der Immobilienbewertung liegen, was nicht zuletzt auf Kaufpreisanpassungen zurückgeführt wird. Nach der Tilgung besicherter Darlehen dürften es rund 800 Mill. Euro sein. Adler will den Beleihungsgrad, der zuletzt mit 54,7% des Immobilienvermögens (Loan to Value) angegeben wurde, auf unter 50% verringern. Das zum berüchtigten Short Seller Fraser Perring gehörende Analysehaus Viceroy Research wirft Adler vor, dass die Immobilienbewertungen überhöht seien. Daher sei der Verschuldungsgrad erheblich höher als ausgewiesen. Viceroy behauptet, selbst in einem Positiv­szenario seien es 72,4%. Adler weist den Researchbericht als „irreführend und nicht korrekt“ zurück. Dessen ungeachtet würden unabhängige Berater und Wirtschaftsprüfer beauftragt, die Vorwürfe und insbesondere die Dritttransaktionen umfassend zu überprüfen.

Mit dem eingefädelten Deal trennt sich Adler Group von 22% ihrer knapp 70000 Wohnungen. Bezogen auf den Wert ist der Anteil allerdings mit 16,7% deutlich niedriger. Verkauft werden also vor allem Wohnungen mit relativ niedrigen Wertansätzen und Mieten. Sie sind über Adler Real Estate in den Konzern gekommen, der aus einem Zusammenschluss mit Ado Properties und mit dem Projektentwickler Consus entstand. 8120 Wohnungen gehören Adler Real Estate und 7230 Wohnungen der Tochter Westgrund. Außerdem werden 185 Gewerbeeinheiten veräußert. Das verbleibende Wohnungsportfolio sei nun stärker auf die sieben wichtigsten Städte in Deutschland konzentriert. Der Kern des Immobilienbestands liegt in Berlin und gehörte der früheren Ado Properties. Die knapp 20000 Wohneinheiten in der Hauptstadt stellen bezogen auf den Wert gut die Hälfte des Portfolios (siehe Grafik).

Die Aktie von Adler Group steht seit Monaten unter Druck, da sie ins Visier von Leerverkäufern geraten ist. In der vergangenen Woche stürzte der Kurs bis unter 10 Euro ab, nachdem der britische Leerverkäufer Fraser Perring seine Vorwürfe veröffentlicht hatte. Auf den Deal mit LEG reagierten Investoren am Montag distanziert. Im Tagesverlauf notierte die im SDax vertretene Aktie meist im Minus. Zum Handelsende bewegte sich der Abschlag bei knapp 3%.

Am vergangenen Freitag war bekannt geworden, dass sich Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia eine Kaufoption für 13,3% an Adler Group gesichert hat. Die Option wurde im Gegenzug für ein Darlehen an Aggregate Holdings gewährt, den größten Einzelaktionär der Adler Group. Sie hat ei­ne Laufzeit von 18 Monaten. In dieser Zeit will Vonovia das Immobilienportfolio unter die Lupe nehmen und über einen Einstieg entscheiden.