Von Alexander Pfisterer-Junkert *)Der Immobilienmarkt für kleine und mittlere Investitionen ist weitgehend leer gefegt. Deshalb schließen sich immer mehr Privatanleger zusammen und investieren gemeinsam in Großprojekte. Attraktive Immobilien-Investments sind Mangelware. Vakant sind in erster Linie große Wohn- und Geschäftsimmobilien, die aus eigener Kraft kaum zu stemmen sind. In solchen Fällen kommt der Zusammenschluss von Privatanlegern im Rahmen von “Club-Deals” in Betracht. Dieses Modell gewinnt nach Erkenntnissen der Kanzlei BKL stark an Bedeutung.Club-Deals sind Co-Investments von Anlegern mit gleichgerichteten Interessen. Die Investoren bündeln Kapital und erwerben gemeinsam ein Einzelobjekt oder ein Portfolio. Was lange institutionellen Anbietern vorbehalten war, ist heute auch ein interessantes Modell für vermögende Privatanleger. Besonders attraktiv sind Club-Deals für Führungskräfte und Unternehmer. Sie verfügen über ein etabliertes Netzwerk und bilden mit einigen Akteuren seit Jahren ein erfolgreiches Projektteam. Regulierung vermeidenZusammen lassen sich Projekte in einer Größenordnung realisieren, die alleine undenkbar wäre. Das Risiko verteilt sich auf mehrere Schultern. Zudem gewinnt jeder Anleger vergleichsweise große Einflussmöglichkeiten. Doch Club Deals können nur funktionieren, wenn die Partner ein starkes Team bilden. Denn die Beteiligten wirken aktiv mit. Es ist ein unternehmerisches Immobilieninvestment mit Chancen und Risiken. Spezialisierte Dienstleister sorgen dafür, dass die rechtlichen und operativen Rahmenbedingungen stimmen.Zuvorderst ist zu beachten, dass Club Deals einer Regulierung gemäß Kapitalanlagengesetzbuch unterliegen können. Dies ist – soweit zulässig – unbedingt zu vermeiden. Andernfalls fallen erhebliche Mehraufwendungen und Zusatzkosten an. Dies kann eine teilweise oder vollständige Einschränkung der Geschäftstätigkeit oder eine vorzeitige Auflösung nebst Liquidation zur Folge haben. Anleger riskieren nicht nur einen Kapitalverlust. Es können auch strafrechtliche Sanktionen drohen. Langfristige BindungAls gängige Lösung bietet sich die direkte Investition in das Zielobjekt durch einzelne Investoren an. So bleiben getrennte Vermögenswerte erhalten. Das A und O ist dabei die sorgfältige Ausarbeitung eines sogenannten “Pool-Vertrages” unter den Co-Investoren.Ein Club Deal bindet die Mitinvestoren langfristig aneinander. Deshalb erfordert nicht nur das Investitionsobjekt, sondern auch die Partnerwahl eine gründliche Prüfung. Es reicht nicht aus, dass alle Investoren ein gemeinsames Hauptziel wie etwa eine attraktive Rendite anstreben. Klärungsbedarf besteht auch bei den nachrangigen Interessen aller Mitinvestoren. Denn auch sie können in Konflikt geraten und das gesamte Vorhaben gefährden. Bonitätsprüfung ist PflichtEine detaillierte Bonitätsprüfung aller Partner ist Pflicht. Schließlich hängt der wirtschaftliche Erfolg entscheidend davon ab, ob alle Partner ihren finanziellen Verpflichtungen auch nachkommen und nicht vorzeitig aussteigen. Ohne Einsicht in die Vermögensbilanzen der Co-Investoren sollte kein Investment angegangen werden. Hängt das gemeinsame Vorhaben maßgeblich von der operativen Expertise eines Partners ab, ist zudem dessen Leistungsfähigkeit zu beleuchten. Aufschlussreich ist eine Referenzliste, die den Erfolg oder Misserfolg der bisherigen Investitionen verzeichnet.Ein umfassendes Vertragswerk ohne Regelungslücken bildet die Grundlage für einen langfristig erfolgreichen Investitionsweg. Im Pool-Vertrag ist das Investitionsvorhaben detailliert zu benennen und finanziell zu begrenzen. Die Co-Investoren sollten genau vereinbaren, welcher Partner für welche Aufgaben zuständig ist.Zudem ist zu regeln, wer welche Kosten übernimmt, auch wenn es wider Erwarten nicht zu einer Investition kommt. Hierzu zählt auch die Frage, wie verfahren wird, wenn ein einzelner Co-Investor für das Scheitern des Projektvorhabens verantwortlich ist, etwa weil er die fällige Kaufpreisrate nicht fristgemäß begleicht. Vorkaufsrechte ratsamDie Co-Investoren sollten für alle denkbaren Entwicklungen passende Regelungen treffen. Dazu zählen mögliche Parameter und Fristen für einen Ausstieg. Ratsam sind oft Vorkaufsrechte, um den verbleibenden Investoren zu ermöglichen, die Anteile der ausscheidenden Partner zu übernehmen. Auch ein Vetorecht für Veräußerungen an Dritte ist denkbar. *) Alexander Pfisterer-Junkert ist Rechtsanwalt und Partner der Kanzlei BKL Fischer Kühne + Partner. Seine Tätigkeitsschwerpunkte sind die Schadensabwehr in Kapitalanlageprozessen und aktuelle Fragen im Bank- und Kapitalmarktrecht.