Der Immobilienkonzern Aroundtown hat die Neustrukturierung seiner unbefristeten Anleihen abgeschlossen. Das versichert Vorstandsmitglied Oschrie Massatschi im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Die Annahmequote von 80% sei sehr gut. Aroundtown hatte Umtauschangebote für insgesamt acht Anleihen ohne Fälligkeitsdatum, sogenannte Perpetuals, lanciert. Diese Bonds waren entweder zum ersten Rückzahlungstermin nicht getilgt worden oder das First-Call-Datum fällt in die nächsten zwölf Monate.

Der Umtausch führte zur Ausgabe von fünf neuen Hybrids im Gesamtvolumen von 2,5 Mrd. Euro. Die neuen Notes hätten eine Laufzeit von fünf bis sechs Jahren bis zum ersten Call-Datum, sagt Massatschi. Damit habe man die hälftige Berücksichtigung als Eigenkapital bei der Ratingagentur S&P zurückgewonnen. Diese Anerkennung geht verloren, falls ein Perpetual nicht zum ersten Zeitpunkt zurückgezahlt wird. Außerdem steigt der Zinssatz kräftig. Die herkömmlichen Unternehmensanleihen hätten von dem Umtausch profitiert, ihre Kurse hätten sich verbessert.

Die angebotene Barkomponente habe nur die Hälfte der Investoren angenommen, berichtet Massatschi. Das zeige die positive Haltung der Anleger: „Sie erwarten, dass sie bei einem künftigen Verkauf einen höheren Gegenwert erzielen können als mit dem Umtausch.“ Eine Wiederaufstockung des von 4,8 Mrd. auf 4,5 Mrd. Euro gesunkenen Gesamtbestands an Perpetuals scheidet für Massatschi derzeit aus. Begründung: Die Konditionen eines neuen Hybrids seien noch unattraktiv. Das gelte auch für die Platzierung eines normalen Firmenbonds, für den man aktuell 6 bis 6,3% Zins bieten müsse – deutlich mehr als für einen besicherten Bankkredit.

Im laufenden Jahr wirkt sich der Umtausch nach Firmenangaben neutral auf das operative Ergebnis (Funds from Operations, FFO) aus. Nach 2024 fielen die Kuponzahlungen 35 Mill. Euro niedriger aus als ohne Umtausch. Zurückgehalten hat sich Aroundtown im laufenden Jahr mit dem Rückerwerb von Anleihen. Man habe abgewartet, ob die Bondkurse weiter sinken, erläutert Massatschi das Vorgehen. Im vergangenen Jahr habe Aroundtown für 1,3 Mrd. Euro eigene Anleihen, zu durchschnittlich 20% Nachlass, zurückgekauft.

Nach der absehbaren Stabilisierung im Wohnungssektor erwartet Massatschi auch eine Stabilisierung der Bewertungen für Büroimmobilien: „Zum Jahresende sollten wir hier den Boden sehen“, sagt er.

Der Leerstand im größten Segment Büros, das 40% der Assets stellt, lag Ende des ersten Quartals bei 13%. Seit Ende 2023 ist er um 20 Basispunkte gestiegen. „Für eine Krisenzeit wie jetzt ist das nicht viel“, sagt Massatschi. Die Zunahme gehe auf die schwache Wirtschaftslage und das Arbeiten im Homeoffice zurück, das den Trend zur Flächenverkleinerung verstärke. Auf der Habenseite steht, dass die Neuvertragsmieten im Schnitt um 18% über den Altmieten lägen. „Wenn die Zinsen sinken, wird auch der Leerstand wieder zurückgehen“, ist Massatschi sicher. Denn viele Neubauprojekte seien gestoppt worden. Der Manager verweist auf die Deutsche Bundesbank, die den geplanten Neubau ad acta gelegt habe. Die Notenbank habe mehr als 40.000 Quadratmeter Bürofläche von Aroundtown gemietet.

Der FFO ging im ersten Quartal um 10% auf 76,1 Mill. Euro zurück. Höhere Finanzierungskosten und erhöhte Leerstände hätten das Ergebnis belastet, konstatiert die Investmentbank Jefferies.