LEG schaut mit Zuversicht auf 2025
LEG schaut mit Zuversicht auf 2025
Immobilienkonzern erwartet Gewinnanstieg – Brack-Capital-Erwerb „attraktive Ergänzung“ – Mindestens 5 Mill. Euro Gewinnbeitrag ab 2027
hek Frankfurt
Der Wohnungskonzern LEG Immobilien betrachtet die Akquisition von Brack Capital Properties (BCP) als „attraktive Ergänzung“ des Portfolios. Die Transaktion markiert den ersten größeren Kauf seit Einleitung der von Verkäufen geprägten Konsolidierung vor zwei Jahren. Der Bestand wächst um 9.100 Wohnungen. Ende September zählte der Konzern über 165.300 Einheiten.
Für 2025 peilt LEG zwischen 205 Mill. und 225 Mill. Euro AFFO an nach 190 Mill. bis 210 Mill. Euro im laufenden Jahr. Bezogen auf die Mitte der Spannen ergibt sich an Anstieg um 7,5%. Der AFFO, den LEG in den Rang der zentralen Ergebnis-Steuerungsgröße gehoben hat, gibt den um aktivierte Investitionsausgaben bereinigten operativen Gewinn an. Das Mietwachstum 2025 veranschlagt das Management auf 3,4 bis 3,6%, die Investitionen sollen mindestens 35 Euro je Quadratmeter ausmachen, etwas mehr als 2024. Die US-Bank J.P. Morgan zeigt sich angetan von dem Zwischenbericht, der eine Menge Begrüßenswertes enthalte. Highlight sei das 2025er-Ziel für den AFFO.
Basiseffekte
Nach neun Monaten verbuchte LEG 152 Mill. Euro AFFO, 14,1% weniger als in der Vorjahreszeit. Die Einbußen führen die Düsseldorfer auf Sondereinnahmen aus dem Forward-Verkauf von grünem Strom und unterproportionale Investitionsausgaben im Vergleichzeitraum zurück. Unter dem Strich steht bis September ein kleiner Gewinn von 10,4 Mill. Euro. Hier habe sich die Bewertung der BCP-Beteiligung positiv ausgewirkt. Im Vorjahreszeitraum waren infolge der Bestandsabschreibungen 970 Mill. Euro Verlust angefallen.
6,78 Euro je Quadratmeter
Die Nettokaltmiete legte binnen Jahresfrist im frei finanzierten Bereich um 3,8% zu. Diese Rate hat am Donnerstag auch Vonovia vermeldet. Die Kostenmieten für sozial gebundene Wohnungen blieben stabil, so dass sich für den Gesamtbestand ein Mietanstieg auf vergleichbarer Fläche von 3,2% auf 6,78 Euro je Quadratmeter ergibt. Laut Firmenangaben werfen die Immobilien aktuell 5% Bruttorendite ab. Das sei ein „attraktiver Aufschlag“ im Vergleich zur Rendite risikofreier Zehn-Jahres-Bundesanleihen.
Auf den AFFO wirkte sich die am Montagabend angekündigte BCP-Übernahme im Jahr 2025 neutral aus, bestätigt LEG. 2027 soll ein Gewinnbeitrag von mindestens 5 Mill. Euro herausspringen, der auf Synergien in Finanzierung, Bewirtschaftung und Verwaltung zurückgeführt wird und die erhöhten Investitionsanforderungen berücksichtigt. Offenbar haben die erworbenen Bestände Modernisierungsbedarf, was mit der kritischen Finanzlage der BCP-Muttergesellschaft Adler Group zusammenhängen dürfte.
Neutral für Verschuldung
Es seien keine Effekte auf den Verschuldungsgrad, gemessen am Immobilienvermögen (LtV), zu erwarten, versichert LEG. Dieser lag Ende September bei 48,5%, was freilich nach wie vor deutlich über den mittelfristigen Zielwert von 45% hinausgeht. Der akute Konsolidierungsdruck lässt aber nach, da die Wertverluste auslaufen. Für das zweite Halbjahr erwartet LEG eine stabile bis leicht um 0,5% höhere Bewertung. Die Portfoliobewertungen seien am Wendepunkt angekommen, sagt Vorstandschef Lars von Lackum. Mit künftig steigenden Wertansätzen würde sich das Überschreiten der LtV-Grenze zum Teil von selbst erledigen.
Auch auf der Verkaufsseite ist LEG unterwegs – seit Jahresanfang hat der Konzern die Trennung von 3.400 Wohnungen für 330 Mill. Euro vereinbart, um die Verschuldung einzugrenzen. Die Verkäufe seien leicht über Buchwert erfolgt. Der Besitzübergang sei im vierten Quartal und im ersten Jahresviertel 2025 geplant.
Abschlag von 48 Prozent
Der BCP-Erwerb erfolge zu einem attraktiven Preis, versichert von Lackum. In der Tat ist der Abschlag zum Nettovermögenswert von 48% außergewöhnlich hoch. LEG zahlt 45 Euro je Aktie und beziffert den cash-finanzierten Kaufpreis auf 219 Mill. Euro. Die Düsseldorfer hatten 2021/22 bereits 35,5% an BCP erworben, dann aber die geplante Übernahme angesichts der heraufziehenden Branchenkrise abgeblasen und die Call-Option verfallen lassen. Nun kaufen sie weitere 52,7% und sichern sich den Zugriff auf die bei Adler verbleibenden 10,1%. Der Rest (1,7%) notiert an der Börse Tel Aviv. Die Hälfte der BCP-Einheiten befindet sich im LEG-Stammland Nordrhein-Westfalen und 40% in den neueren LEG-Regionen Kiel, Hannover, Göttingen und Bremen. Neuer Standort ist Leipzig.
Der Wohnungsvermieter LEG lässt die Immobilienkrise hinter sich. Das operative Geschäft laufe hervorragend, die Finanzen seien solide und die Portfoliobewertungen seien am Wendepunkt angekommen, versichert CEO Lars von Lackum. Mit dem Erwerb der BCP-Mehrheit wagt LEG auch wieder eine Übernahme.
