Im MDax gewinnen Immobilienwerte mit der Aufnahme von Grand City Properties immer mehr an Gewicht. Zumal mit der deutlich schwereren Aroundtown ein weiterer Kandidat vor der Tür steht.Von Ulli Gericke, BerlinDer MDax-Aufsteiger Grand City Properties steht in gewissem Sinne für die gesamte Immobilienbranche. Während die EZB die Zinsen immer weiter herabschleust und Immobilien als einziger Renditebringer einen wahren Boom erlebt haben, hat sich Grand City in wenigen Jahren einen beachtlichen Bestand von inzwischen rund 85 000 Wohnungen zusammengekauft – nicht ohne dieses Portfolio beständig aufzuwerten. Nach dem Börsengang vor fünf Jahren wechselte der zu großen Teilen dem Gewerbeimmobilienunternehmen Aroundtown Property gehörende Wohnungsvermieter erst in diesem Frühjahr vom schwach regulierten “Scale”-Segment in den Prime Standard, um dort nahezu umgehend in den SDax aufgenommen zu werden. Und nun also der MDax.In diesem Mittelwerteindex sind, wenn die Änderungen zum 18. September wirksam geworden sind, von den 50 Unternehmen allein sechs aus der Immobilienbranche – und Aroundtown dürfte absehbar als siebter Wert in den MDax drängen. Mit Deutscher Wohnen, LEG und TAG Immobilien sowie jetzt Grand City sind vier dieser MDax-Titel Wohnungsvermieter. Alstria Office und Deutsche Euroshop bewirtschaften dagegen Büroimmobilien bzw. Shoppingcenter – was an der Börse nicht wirklich zieht, sind doch beide Unternehmen die Schlusslichter bei der Kursperformance seit Anfang 2015.Den größten Sprung machte umgekehrt die Aktie von WCM. Das Gewerbeimmobilienunternehmen wird von der auf ostdeutsche Büros, Läden und Hotels spezialisierten TLG Immobilien per Aktientausch übernommen, die sich schon zum Start des Vorhabens etwa die Hälfte der WCM-Aktien gesichert hatte. Mit dem vor vier Monaten angeschobenen Zusammengehen zweiter SDax-Werte nimmt das Fusionskarussell in der Gewerbeimmobilienbranche langsam Fahrt auf. Wohnungskarussell stopptDagegen scheinen bei Wohnimmobilien die heißen Zeiten vorbei zu sein. Jahrelang konnten die Deals nicht groß genug sein: Der heutige Dax-Wert Vonovia entstand im Wesentlichen aus dem Zusammengehen von Deutscher Annington und Gagfah. Auch die Nummer 2 im Markt, Deutsche Wohnen, verdankt ihre Größe der Übernahme der Berliner GSW. Mit dem vergeblichen Versuch erst der Deutschen Wohnen, die LEG zu übernehmen, und dann dem ebenfalls fehlgeschlagenen Vorhaben der Vonovia, die Wohnen zu kapern, kam das Fusionskarussell im Wohnungssektor Anfang 2016 abrupt zum Stillstand. Seitdem können die Deals nicht klein genug sein.Das zeigt sich auch bei Grand City Properties, die gezielt in kleinen und mittelgroßen Städten vernachlässigte Wohnungsbestände – sogenannte “Immobilien mit hohem Optimierungspotenzial” – aufkauft, sie modernisiert, anschließend zu höheren Preisen vermietet und postwendend aufwertet.Doch während das Unternehmen jahrelang jeweils Zehntausende Wohnungen hinzugekauft hatte – und dafür in rascher Reihenfolge Kapitalerhöhungen, Festzins- und Wandelanleihen sowie Perpetuals im Volumen von rund 4 Mrd. Euro seit 2012 platziert hatte -, gehen die Berliner heute nur noch kleinteilig vor. Wohnungen sind bei der allgemeinen Jagd nach Betongold einfach zu teuer geworden. Akquisitionen lohnen sich dementsprechend nicht mehr. Städte gefährdetEs sei denn, man ist, wie das Management des auf das hippe Berlin begrenzten Vermieters Ado Properties, stolz darauf, die Mieten überdurchschnittlich anheben zu können. Dies eingerechnet, können dann auch Preise gezahlt werden, bei denen alle anderen Gesellschaften schon lange abgewinkt haben. Eine solche Strategie ist möglich, wenn die Gesellschaft klein genug ist, um nicht weiter aufzufallen. Dagegen musste sich Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn schon vor dem Stadtentwicklungsausschuss des Berliner Parlaments wegen kräftiger Mieterhöhungen und seiner Sanierungspolitik samt sozialer Verdrängung rechtfertigen.Kein Zweifel, wenn inzwischen schon der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) davor warnt, dass Mieterhöhungen, die deutlich schneller als die Einkommen steigen, Strukturveränderungen in den Großstädten provozieren, “die über ein vertretbares Maß im Sinne einer ausgewogenen Stadtstruktur hinausgehen” (vgl. BZ vom 30. Mai), dann stehen die Vermieter unter besonderer Beobachtung. Die weit darüber hinausgeht, ob ein Unternehmen vom SDax in den MDax wechselt, oder – wie bei Deutsche Wohnen absehbar – irgendwann in einem oder zwei Jahren vom MDax in den Dax.