hek Frankfurt – Nach dem Übernahmeangebot von CPI Property Group für den österreichischen Gewerbeimmobilienkonzern Immofinanz setzt der kleinere Konkurrent S Immo zum Gegenschlag an. Vorstand und Aufsichtsrat hätten beschlossen, die Immofinanz-Beteiligung über ein freiwilliges Teilangebot um 10 Prozentpunkte auf etwa 25% aufzustocken, teilt die in Wien ansässige S Immo mit. Mit 23 Euro in bar liegt der Preis 8,5% über der am Freitagabend veröffentlichten CPI-Offerte.

Laut S Immo stellt das Angebot eine Prämie von 7,7% auf den Immofinanz-Schlusskurs vom vergangenen Freitag dar und übertrifft den volumengewichteten Durchschnitt der vergangenen sechs Monate um 12,7%. S Immo behält sich vor, weitere 5% des Grundkapitals zu erwerben und so den Anteil auf bis zu 30% aufzustocken. Eine Komplettübernahme wäre aber schwer darstellbar, da S Immo deutlich kleiner ist als Immofinanz und an der Börse mit knapp 1,6 Mrd. Euro weniger auf die Waage bringt als der Konkurrent mit 2,8 Mrd. Euro. Die beiden Unternehmen sind nach wie vor wechselseitig verflochten. S Immo hält derzeit 14,2% an Immofinanz. Diese wiederum besitzt 26,5% an S Immo. Unlängst hat Immofinanz versucht, den Wettbewerber zu schlucken. Das Vorhaben scheiterte aber am Höchststimmrecht von S Immo.

Mit dem Teilangebot versucht S Immo ganz offensichtlich, die Offerte von CPI Property zu torpedieren. CPI kontrolliert nach eigenen Angaben bereits 32% der Aktien und bietet den anderen Anteilseignern 21,20 Euro je Aktie. Einen großen Teil seines Aktienpakets hat das in Luxemburg ansässige Unternehmen erst in den letzten Tagen erworben.

S-Immo-Chef Bruno Ettenauer bezeichnet den von CPI gebotenen Preis als zu niedrig. „Wir als Großaktionärin werden dieses Angebot nicht annehmen“, so der Manager. Da CPI bereits Anteile an Immofinanz halte, sehe S Immo derzeit eine Anteilsaufstockung als besten Weg an, den Wert der eigenen Aktie zu stärken. Allerdings mischt CPI neuerdings auch bei S Immo mit. Der Konzern hat nämlich eine Beteiligung von 11,6% an S Immo offengelegt, was den Aktionsradius von Ettenauer einengen könnte. Dagegen ist der Investor Günther Walcher ausgestiegen. Er hat sein S-Immo-Paket von 10,8% verkauft, geht aus einer Anteilsmeldung hervor. Walcher steht unter Druck, weil seine Beteiligung am Wohnimmobilienkonzern Adler Group stark an Wert verloren hat.

Für S Immo bedeutet das Teilangebot eine Strategieänderung. Denn nach Abwehr der Übernahmeattacke hatte Ettenauer angekündigt, das Immofinanz-Paket abzustoßen. Nun bestätigt der Firmenchef zwar seine Einschätzung, dass die Auflösung der Kreuzbeteiligung letztlich nach wie vor geboten sei. Doch stelle das CPI-Angebot keine Möglichkeit dar, dieses Ziel zu akzeptablen Bedingungen zu erreichen.

Auffällig ist, dass auch das S-Immo-Angebot weit unter dem offiziellen inneren Wert von Immofinanz liegt. Diesen hat das Management per Ende September auf 30,43 Euro je Aktie beziffert. Das läuft auf einen Discount zum Nettovermögenswert (NAV) von 24,4% hinaus. Beim „antizipatorischen Pflichtangebot“ von CPI beträgt der Abschlag sogar satte 30%. Im Vergleich zum volumengewichteten Sechs-Monats-Durchschnitt bietet diese Offerte eine kleine Prämie von 4,2%. Angesichts der Gegenwehr von S Immo bleibt CPI jetzt wohl nur, ihr wohlweislich an keine Mindestannahmeschwelle geknüpftes Angebot aufzustocken.

Die CPI-Aktien notieren an der Frankfurter Börse, doch der Streubesitz ist gering. Der tschechische Milliardär Radovan Vitek kontrolliert das Unternehmen zu 93,9%. Den Wert des Immobilienportfolios gibt das Management mit 11,9 Mrd. Euro per Ende September an, die Marktkapitalisierung lag zuletzt bei gut 6 Mrd. Euro. Die Ratingagenturen bewerten CPI im unteren Investment Grade – S&P mit „BBB“, Moody’s mit „Baa2“. Anfang Dezember hat CPI 11,4% des Immofinanz-Grundkapitals von Mountfort Investments erworben, einem Investmentvehikel von Patrick Vitek, dem ältesten Sohn von Radovan Vitek. Zusammen mit den am Markt erworbenen Papieren erreicht die direkt gehaltene Beteiligung damit 21,4%. Zudem hat CPI Zugriff auf das Paket des Geschäftsmanns Peter Korbacka, der über seine RPPK Immo 10,6% hält.

Die Portfolios beider Konzerne in mitteleuropäischen Märkten wie Deutschland und Österreich ergänzten sich, begründet CPI ihren Vorstoß. Die Übernahmeofferte werde sich auch an die Inhaber von Immofinanz-Wandelanleihen richten. Die Überkreuzbeteiligung von Immofinanz und S Immo kritisiert CPI als ineffizient. Immofinanz investiert in Büro- und Einzelhandelsobjekte und verfügt über ein Portfolio von 5 Mrd. Euro. Mit dem Fachmarktkonzept Stop Shop sieht sich der Konzern als Marktführer in Zentral- und Ost­europa.