Nach mehr als einjähriger Abstinenz zapft Vonovia wieder den Bondmarkt an. Der Wohnimmobilienkonzern holt sich 400 Mill. Pfund (465 Mill. Euro) am britischen Kapitalmarkt. Die unbesicherte Schuldverschreibung ist mit einem Kupon von 4,5% nach Währungsabsicherung ausgestattet und hat eine Laufzeit von zwölf Jahren. Die Nachfrage war unerwartet hoch – es seien Orders über 3,45 Mrd. Pfund hereingekommen, teilt Vonovia mit. Das sei das dickste Orderbuch in Pfund im Bereich der Unternehmensanleihen seit Juni 2020. Die Anleihe sei damit 8,3-fach überzeichnet gewesen.

"Der Zeitpunkt ist günstig, um auf den Bondmarkt zurückzukehren", sagt Finanzvorstand Philip Grosse. "Wir nutzen das attraktive Fenster, das der Markt bietet." Mit dem Pfund-Bond erschließe sich Vonovia den Zugang zu neuen Investoren und sichere sich Arbitragevorteile von 30 Basispunkten im Vergleich zu Eurobonds. Es handelt sich um die erste Pfund-Anleihe des Konzerns. Auf Bankenseite waren BNP Paribas, Bank of America, Goldman Sachs und J.P. Morgan Chase federführend involviert.

Zuletzt hatte Vonovia im November 2022 Anleihen im Gesamtvolumen von 1,5 Mrd. Euro platziert. Ein Bond wird mit 4,75% verzinst bei 4,5 Jahren Laufzeit, der zweite mit 5% bei acht Jahren Laufzeit. Im vergangenen Jahr hatte Vonovia nur besicherte Finanzierungen abgeschlossen. Der Bondmarkt war für den gesamten Immobiliensektor weitgehend verschlossen, weil die Branche nach langem Boom infolge rapide steigender Zinsen in eine Krise stürzte. Die Notierungen der Unternehmensanleihen kamen ins Rutschen und die Renditen bis zur Fälligkeit kletterten entsprechend.

Der britische Markt biete derzeit "sehr kompetitive Preise" und Laufzeiten, für die der Euromarkt aktuell nicht offen sei, sagt Corporate-Finance-Leiter Fabian Lander. Der "Sweet Spot" im Euromarkt liege aktuell bei sechs bis sieben Jahren. In Großbritannien konnte sich Vonovia hingegen Geld für zwölf Jahre leihen.

Lander geht davon aus, dass von Zeit zu Zeit weitere Pfund-Emissionen folgen könnten, doch hängt das von der relativen Attraktivität insbesondere im Vergleich zum Euromarkt ab. "Die Wettbewerbsfähigkeit des britischen Markts kommt und geht in Wellen", sagt der Manager der Börsen-Zeitung. "Es muss passen." Der britische Markt ist deutlich kleiner als der Euromarkt. Allerdings weist er eine hohe Affinität zum Immobiliensektor auf, da hier viele gewichtige Branchenunternehmen vertreten sind.

Der Spread zwischen besicherten und unbesicherten Finanzierungen, der bei Vonovia im vergangenen Jahr mehr als einen Prozentpunkt betragen habe, sei deutlich gesunken, sagt Lander. Das mache unbesicherte Finanzierungen wieder attraktiv. Hintergrund ist zum einen der generelle Renditerückgang an den Bondmärkten. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen beispielsweise ist von 3% im Oktober auf unter 2% gegen Jahresende gesunken.

Zum anderen scheinen sich die Immobilienpreise allmählich zu stabilisieren. Damit lässt der Druck auf die Bewertungsansätze in den Bilanzen nach, was wiederum für Entspannung beim Verschuldungsgrad sorgt, der in Relation zum Immobilienvermögen ermittelt wird. Unbesicherte Finanzierungen sind generell teurer als besicherte, haben aber den Vorteil größerer Flexibilität. Sie lassen sich binnen weniger Wochen bewerkstelligen, während Besicherungen drei bis fünf Monate brauchen.

Die neue Liquidität will Vonovia nutzen, um ab 2025 fällige Finanzierungen abzulösen. Bis einschließlich erstes Quartal 2025 seien alle unbesicherten Verbindlichkeiten gedeckt. An den geplanten Immobilienverkäufen im Volumen von mindestens 3 Mrd. Euro im laufenden Jahr halten die Bochumer fest. Bonds spielen mit einem Anteil von 58% eine dominante Rolle in der Fremdfinanzierung des Wohnungsvermieters. Die Fälligkeiten sind zeitlich gestaffelt. Jährlich würden maximal 12% der Verbindlichkeiten fällig, geht aus der Präsentation zu den Neunmonatszahlen 2023 hervor. Kurzfristig, also im ersten Halbjahr, sei keine weitere Bondemission geplant, versichert Lander.

Für die Immobilienbranche könnte die Vonovia-Emission ein Signal sein, dass der Kapitalmarkt wieder bereit ist, in den kriselnden Sektor zu investieren. Dies würde es erleichtern, die nahende Refinanzierungswelle zu bewältigen. Viele Unternehmen hätten ihre Hausaufgaben gemacht und die Kapitalstruktur verbessert, sagt Lander. Bereits im November 2023 holte sich Covivio aus Frankreich 500 Mill. Euro über einen Green Bond mit 8,5 Jahren Laufzeit. Anfang Dezember folgte der Shoppingcenter-Betreiber Unibail-Rodamco-Westfield mit einer 750-Mill.-Euro-Anleihe.

Der europäische Immobiliensektor steht vor einer sprunghaften Zunahme des Finanzbedarfs durch auslaufende Anleihen. Allein in den Jahren 2025 und 2026 stehen nach Angaben der Ratinggesellschaft Scope 44 Mrd. bzw. 45 Mrd. Euro zur Rückzahlung an – jeweils knapp doppelt so viel wie 2022 mit 24 Mrd. Euro.