Der deutsche Hotelinvestmentmarkt entwickelt sich anhaltend dynamisch. Mit 5,2 Mrd. Euro war das Transaktionsvolumen 2016 so hoch wie in keinem Jahr zuvor. Auch das erste Halbjahr 2017 verlief vielversprechend. In den ersten sechs Monaten wechselten laut Jones Lang LaSalle Hotels mit einem Volumen von 1,8 Mrd. Euro ihre Eigentümer. Dass das Ergebnis um rund 8 % unter dem Wert des vergleichbaren Vorjahreszeitraums lag, ist nicht einem nachlassenden Interesse der Anleger, sondern dem Mangel an größeren Portfolien im zweiten Quartal geschuldet. Die Nachfrage hat hingegen zugenommen, wie die hohe Anzahl der Transaktionen mit mehr als 50 belegt.Da Bestandsobjekte in attraktiven Lagen rar geworden sind, werden zunehmend auch Hotelprojektentwicklungen realisiert. Dafür sind insbesondere die deutschen Metropolen gefragte Standorte. Wesentliche Treiber der hohen Attraktivität dieser Anlageklasse sind das positive wirtschaftliche Umfeld, ein liquider Finanzierungsmarkt, die fortschreitende Professionalisierung der Hotelimmobilienbranche und kontinuierlich zunehmende Übernachtungszahlen. Das zeigt sich am spürbar ausgeweiteten prozentualen Anteil der Hotelinvestments am Gesamtmarkt. Von 2005 bis 2011 lag dieser noch bei etwa 4 %. Seitdem hat sich der Wert kontinuierlich auf inzwischen fast 10 % erhöht. Damit haben Hotels zum bisherigen Aufsteiger am Gewerbeimmobilienmarkt – den Logistikimmobilien – aufgeschlossen. Überdurchschnittliche RenditeEin weiterer Aspekt, der das lebhafte Investoreninteresse an Hotelinvestments erklärt, ist die erzielbare anfängliche Rendite. Angesichts der starken Käufernachfrage gibt diese zwar sukzessive nach, ist aber immer noch hoch. Die Spanne beginnt bei etwas über 4 % in München und reicht bis zu mehr als 5 % in Köln. Gemessen an den Renditeaussichten für Büro- oder Handelsimmobilien von jeweils durchschnittlich 3,5 % können mit Hotels ein bis zwei Prozentpunkte höhere Werte erzielt werden.Ein bedeutender Faktor der starken Entwicklung in dem Segment ist der von Wachstum geprägte Tourismus. Das gilt für die typischen Ferienregionen genauso wie für die Inseln der Nord- und Ostsee oder den Bayerischen Wald. Vor allem aber in den attraktiven Großstädten ist ein dynamischer Anstieg der Besucherzahlen zu beobachten. Dabei profitieren die Städte auch vom veränderten Reiseverhalten, dem Trend zu mehreren Kurztrips anstatt eines längeren Urlaubs.Nach Angaben des Statistischen Bundesamts stieg die Zahl der Übernachtungen inländischer Gäste in Hotels, Hotels garni, Gasthöfen und Pensionen bundesweit im vergangenen Jahr um 3,2 % auf gut 214 Millionen. Außerdem zieht es Reisende aus dem Ausland immer häufiger nach Deutschland. Betrug ihr Anteil an Hotelübernachtungen vor der Jahrtausendwende noch knapp über 20 %, so ist er inzwischen auf gut 26 % gestiegen und macht somit ein Viertel aller Reisenden aus.An den sieben Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München ist die Zunahme der Übernachtungszahlen weit überproportional ausgefallen. Binnen zwanzig Jahren haben sich diese nahezu verdreifacht, während der deutschlandweite Anstieg in diesem Zeitraum “nur” etwa 80 % betrug. Dazu hat in besonderem Maße das hohe Wachstum in Berlin beigetragen, wo sich die Anzahl der Hotelübernachtungen seit Mitte der 1990er Jahre in etwa vervierfacht hat. Zu den insgesamt rund 45 Millionen Übernachtungen in klassischen Hotels – ohne Hotel garni – in den sieben Metropolen trägt die deutsche Hauptstadt mehr als ein Drittel bei.Aber selbst in Düsseldorf, dem Standort mit dem geringsten Zuwachs, haben sich die Hotelübernachtungen binnen 20 Jahren mehr als verdoppelt. Größere Unterschiede ergeben sich bei der Relation zur Einwohnerzahl. Auf tausend Einwohner weisen Köln und Stuttgart umgerechnet etwa 6 000 Übernachtungen auf, in Düsseldorf und Hamburg sind es 7 500, Berlin kommt auf knapp 9 000, München bewegt sich in Richtung 10 000 und Frankfurt führt mit 12 000 Übernachtungen. Die hohe Anzahl in der Mainmetropole dürfte auch dem großen Flughafen und den vielen Reisenden geschuldet sein, die wegen des Nachtflugverbots dort übernachten müssen. Im Zuge des kräftigen Anstiegs von Privat- und Geschäftsreisen wurden in den vergangenen Jahren auch die Hotelkapazitäten ausgeweitet. Vor 20 Jahren kamen die Top-Standorte zusammen noch auf etwa 100 000 Hotelbetten, heute sind es mit rund 220 000 mehr als doppelt so viele. Auch die Auslastung hat sich verbessert. Waren die Hotelbetten Mitte der 1990er Jahre im Durchschnitt nur zu etwas über 40 % belegt, bewegt sich der Wert allmählich in Richtung 60 %.Die Marktdaten der Hotelmärkte an den sieben Top-Standorten sind gemessen an anderen Segmenten des Immobilienmarkts – Wohnen, Büro und Handel – deutlich homogener. So reicht der mittlere Zimmerpreis von 90 Euro in Berlin bis zu 115 Euro in Düsseldorf und München. Im Durchschnitt der sieben deutschen Metropolen sind es rund 100 Euro. Die Zimmerbelegungsrate reicht von knapp unter 70 % in Düsseldorf und Frankfurt bis zu etwas über 80 % in Hamburg, im Mittel sind es gut 75 %.Die höheren Werte gegenüber der niedrigeren Auslastung der Hotelbetten ergeben sich vor allem deshalb, weil in einem mit einer Person belegten Doppelzimmer – Einzelzimmer gibt es kaum noch – ein Bett unbenutzt ist. Aus der Kombination von Zimmerbelegungsrate und Zimmerpreis resultiert der Erlös pro verfügbares Hotelzimmer, der von 66 Euro in Frankfurt bis zu 88 Euro in München reicht. Erfreulich ist, dass sich die drei Kennzahlen in den vergangenen Jahren sukzessive verbessern konnten. Das bedeutet, dass die Zimmerauslastung trotz höherer Zimmerpreise zugenommen hat. Positive AussichtenDie verbesserte Geschäftsentwicklung der Hotels in den sieben größten deutschen Städten sowie der insgesamt aufstrebende Tourismus erklären das hohe Investoreninteresse an Hotelimmobilien in den Top-Standorten wie auch die ausgeprägten Aktivitäten bei der Ausweitung der bestehenden Hotelkapazitäten. In allen sieben deutschen Metropolen wie auch in vielen anderen Großstädten werden derzeit zahlreiche Hotelprojekte realisiert, viele weitere sind geplant. Außerdem streben neue Hotelmarken, teilweise mit neuen Konzepten, auf den deutschen Markt. Die etablierten internationalen Ketten erweitern das Markenspektrum in ihren Portfolien, um für die Wünsche der jüngeren Generation gerüstet zu sein.Ob angesichts der Kapazitätsausweitungen die Kennzahlen wie bisher auch weiter zulegen können, bleibt abzuwarten. Die grundsätzlichen Voraussetzungen für den Tourismus in Deutschland sind günstig. Denn neben der anhaltend guten wirtschaftlichen Lage in Deutschland kommt auch die Wirtschaft im Euroraum wieder stärker in Schwung. Das dürfte die Nachfrage nach Deutschlandreisen und Hotelangeboten weiter begünstigen und sich zudem positiv auf die weitere Entwicklung am Hotelinvestmentmarkt auswirken.—Georg Reutter, Vorstandsvorsitzender der DG Hyp AG