Der US-Vermögensverwalter Fortress Investment Group will nach Recherchen der Börsen-Zeitung mindestens 1 Mrd. Euro in den deutschen Immobilienkreditmarkt investieren. Als Investmentberater fungiert dabei die FAP Group. Deren Managing Partner Hanno Kowalski spricht im Private-Markets-Podcast „Betting Billions“ lediglich von einem neuen Mandat mit einem namentlich nicht genannten Private-Equity-Investors aus den USA.

Der Investor möchte demnach ein sogenanntes Whole-Loan-Programm starten. Das sind Finanzierungen aus der Hand eines einzelnen Kreditgebers, die sowohl vorrangige als auch nachrangige Kredittranchen umfassen können. Ein Modell, das Private Debt Funds außerhalb der Immobilienbranche seit Jahren in der Unternehmensfinanzierung einsetzen – dort allerdings unter dem Begriff „Unitranche“ bekannt.

Diesen Ansatz übertragen Debt Funds mit dem Whole Loan nun auf den Immobilienkreditmarkt. Fortress kann nach Informationen der Börsen-Zeitung so Finanzierungen zwischen 50 und 300 Mill. Euro anbieten. Kowalski betont, dass es sich dabei um eingeworbenes Kapital handle, das sofort investiert werden könne. Die ersten Darlehen sollen demnach noch in diesem Jahr ausgereicht werden.

Dabei sollen bewusst Risiken finanziert werden, die Banken derzeit ablehnen würden. „Dazu gehören auch Entwicklungsrisiken für neue Projekte, die Refinanzierung von Bestandsimmobilien oder andere Situationen, in denen beispielsweise nach einer Brückenfinanzierung gesucht wird“, so Kowalski. Die Whole-Loan-Finanzierung könne dabei auch Nachrangkomponenten enthalten. Entscheidend sei, dass man sich mit den Beleihungsausläufen wohlfühle und der Long Term Value (LTV) zwischen 70 und 80% auf realistische Markt- und Exitwerte abstelle.

Das taten Nachrangfinanzierungen im deutschen Immobilienkreditmarkt in der Rückschau nicht immer. Im Podcast spricht Kowalski von einem Extrembeispiel in Berlin: einer 125%-Finanzierung, wo FAP koreanische Investoren ins Spiel gebracht habe, die das Projekt zu Zinssätzen zwischen 6 und 7% finanziert hätten. Den Zuschlag für diese Nachrangfinanzierung hätte am Ende aber eine ausländische Bank erhalten, die das zu 3% finanziert habe.

Auch Daniel Heine vom Schweizer Assetmanager Patrimonium hatte zuletzt von Banken berichtet, die in der Vergangenheit zu extrem hohen Beleihungsausläufen im Prinzip alles finanziert hätten, was immobilienbesichert war. Viele der Probleme dürften Kowalski zufolge jetzt so langsam erst sichtbar werden. Zwischen den Gutachtenwerten in den Bankbilanzen und den tatsächlichen bei einem Verkauf erzielbaren Bewertungen gäbe es eine Diskrepanz. „Die eine oder andere Bank wird mit ihrem Engagement durchaus ein Problem bekommen“, so Kowalski.

Dem FAP-Manager zufolge übt die Aufsicht bereits Druck auf die Banken aus, die Risikovorsorge zu erhöhen. Bei einzelnen Adressen, speziell Pfandbriefbanken, sei dieser bereits zu merken. „Da wundert man sich, warum diese [Bank] aus einer Finanzierung aussteigen möchte, obwohl das Asset gesund ist und Zinsen gezahlt werden können“, sagt Kowalski. Seine Vermutung: Die Risikoaufschläge seien so hoch, dass eine Refinanzierung zu den neuen Marktkonditionen nicht möglich sei. In den nächsten fünf Jahren sieht Kowalski eine große Refinanzierungswelle auf den deutschen und europäischen Immobilienmarkt zurollen. Davon profitieren werden seiner Ansicht nach die Kreditfonds. „Es wird ein Milliardengeschäft“, ist sich Kowalski sicher. Vor allem das Whole-Loan-Geschäft werde die von den Banken hinterlassene Lücke schließen. Das „billige Geld“ der Pfandbriefbanken hingegen sei auf dem Rückzug.