„Der Immobilienmarkt ist weiterhin eingefroren“, erklärt Iris Schöberl, die bei Columbia Threadneedle Investments als Managing Director Germany für das Immobilien-Segment für institutionelle Investoren zuständig ist, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Frank Schrader, der die zur NordLB gehörende Deutsche Hypo leitet, stellt dagegen im Interview auf der Branchenmesse Expo Real fest: „Man merkt, es kommt wieder etwas in Gang.“

Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden der Hamburg Commercial Bank, kann an diesem Punkt mitgehen: „Ich bin jetzt ein bisschen optimistischer, dass sich der Markt erholt, als ich das noch vor einem halben Jahr war“, sagt er der Börsen-Zeitung. Die Planbarkeit kehre zurück, ist auch Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (VDP), überzeugt. Denn, wie er im Interview sagt: „Die Zinsen haben sich stabilisiert und sind im langfristigen Vergleich gar nicht so hoch.“

Schöberl, die auch Präsidentin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) ist, unterstreicht ihre Interpretation der Marktlage damit, dass sie im laufenden Jahr noch keine Objekte gekauft habe, weil ihre Anleger aktuell das entsprechende Eigenkapital nicht zur Verfügung stellten. Ihre institutionellen Kunden würden eher beispielweise in Staatsschuldverschreibungen investieren: „Sie gehen erst dann wieder in Immobilien, wenn die Zinsen langsam fallen.“ Zudem hätten die Institutionellen ihre Immobilienquote zuletzt völlig ausgeschöpft gehabt. Columbia Threadneedle Investments habe meist mit einer Fremdkapitalquote von 50% operiert, so dass über den Levarage die Ausschüttungsrendite hoch gewesen sei. Aktuell sei Fremdkapital hierfür zu teuer.

Schrader dagegen beobachtet, viele Investoren beschäftigten sich mit Transaktionen, wenngleich nur wenige Anleger auch Verträge unterschreiben würden: „Es gibt schon was, auch zu vernünftigen Preisen.“ Meist werde aktuell noch Stillschweigen über Transaktionen vereinbart, so dass die Öffentlichkeit sie nicht registrieren könne. Schrader betont zugleich, dass es sich um Einzelfälle handle.

Axmann begründet seine steigende Zuversicht mit der Stabilisierung der Zinssätze für lange Laufzeiten. Entscheidend sei dabei, dass die Investoren verlässlicher kalkulieren könnten: „Ein Zins von 3% oder 4% ist ja keine Katastrophe, damit muss der Markt klarkommen.“

Zugleich ist für Axmann klar: „Ich erwarte keine schnelle Erholung des Marktes.“ Das Jahr 2025 werde ein weiteres Übergangsjahr werden, allerdings mit ansteigender Dynamik. Aktuell liege man bei 30 bis 40% der Transaktionen eines Normaljahres. Selbst wenn man eine zehnprozentige Steigerung im Vergleich zum Vorjahr melden könne, läge die Zahl der Transaktionen immer noch unter der Hälfte des früheren Niveaus.

Aus Sicht von Axmann gilt damit: „Wir haben die Chance, im Jahr 2026 wieder einen normalen Immobilienmarkt zu haben.“ Allerdings seien dafür im nächsten Jahr stabilisierende Effekte notwendig. So dürften die Zinsen tatsächlich nicht weiter steigen, die Inflationsraten müssten stabil bleiben, es dürfe zu keinen neuen geopolitischen Events kommen, und die Baukosten müssten eingedämmt werden. Dann könne sich ein Preisniveau für Immobilien finden, dem die Mehrheit der Käufer und Verkäufer auch zustimme. Die deutschen Institutionellen fielen momentan als Käufer weitgehend aus, denn Versicherer und vergleichbare Investoren warteten die weitere Preisentwicklung ab. Dies werde wohl noch ein Jahr lang anhalten.

Schrader ist zuversichtlicher. Seiner Beobachtung nach sind erste Spezialfonds, Pensionskassen und Versicherungen zurückgekehrt an den Markt. Sie seien ausschließlich an erstklassigen Investments interessiert, aber beispielsweise nicht an Projektentwicklungen. Trotzdem gelte: „Einzelne Investoren wagen wieder etwas.“ Käufer seien in zentralen Lagen bereit, für neuwertige Immobilien das 20- bis 22fache zu bezahlen. Immobilienentwickler haben eher noch das 24fache im Kopf, so dass Käufer und Verkäufer nicht zusammenfänden: „Aber sie sind schon viel näher beieinander als vor einem Jahr.“ 2025 werde es daher mehr Transaktionen geben. Die Frage sei, ob dies gleich im ersten oder zweiten Quartal passiere. Optimistisch stimme ihn, dass die Nachfrage anders als in der Finanzkrise unverändert vorhanden sei: „Die Maklerhäuser haben immer noch eine riesengroße Liste mit Suchanfragen.“ Dies gelte für alle Segmente, teils sogar für Büros in Randlagen.

Schöberl rechnet dagegen mit einer Erholung erst in zwei Jahren: „Bis dahin konzentriere ich mich auf die Verbesserung des Bestandes.“ Sie hat für Columbia Threadneedle Investments rund 1,7 Mrd. Euro in Wohn- und rund 2,3 Mrd. Euro in Einzelhandelsimmobilien in Deutschland investiert. Hinzu kommen Investitionen von knapp 2 Mrd. Euro in europäische Einzelhandelsobjekte.