Offene Immobilienfonds stehen vor einem Luxusproblem: Ihr Absatz ist so hoch, dass sie die eingesammelten Mittel kaum noch investieren können. Ein Ende ist nicht in Sicht.jsc Frankfurt – Das ungewöhnlich hohe Neugeschäft mit offenen Immobilienfonds wird sich nach Einschätzung von Marktbeobachtern im laufenden Jahr fortsetzen: Der Absatz der Branche werde 2016 das Niveau des Vorjahres übertreffen, schreiben die Analysten der Ratingagentur Scope in ihrer jährlichen Markt- und Bewertungsstudie über die Fonds. “Die Produkte werden quasi überflutet mit Geld”, sagte die zuständige Analystin Sonja Knorr am Dienstag der Börsen-Zeitung. Etliche Immobilienfonds nehmen neues Geld nur noch im begrenzten Umfang an, wie sie betonte.Ein wesentlicher Grund für den Verkaufserfolg sei eine vergleichsweise gute Leistung der Produkte. Liege die Rendite besonders solider Immobilienfonds gewöhnlich bis zu einen Prozentpunkt oberhalb der Sätze zehnjähriger Bundesanleihen, habe sich die Spanne mit einer Rendite von 1,8 % im Jahr 2015 und mehr gegenüber den nahezu nullverzinsten Bundesanleihen ausgeweitet. Im Mittel liege die Rendite der Fonds bei rund 2,5 %, sagte sie.Während private Sparer derzeit seltener als im Vorjahr zu Wertpapierprodukten greifen, haben offene Publikumsimmobilienfonds im ersten Quartal 2,3 Mrd. Euro eingesammelt nach 0,9 Mrd. Euro im Startquartal zuvor, wie der deutsche Fondsverband BVI festhält. Die Anbieter stehen damit vor einem Luxusproblem: Nehmen sie alle Mittel an, können sie das Geld nicht sofort in Immobilien investieren und müssen liquide Mittel horten. Das Geld wird derzeit bekanntlich nur mager verzinst und schmälert somit die Rendite des Produktes. Beim Kauf der Immobilien wiederum müssen Fondsgesellschaften vorsichtig sein, da die Preise der Objekte bereits stark gestiegen sind. Hohe Objektbewertungen sind für Anbieter ein Risiko, sollten sie einmal im großen Umfang Immobilien verkaufen müssen. “Folgerichtig” nennt Knorr die Entscheidung einiger Fonds, den Absatz zu begrenzen.Bislang reagieren die Fondshäuser unterschiedlich auf die Geldschwemme: Der mittlerweile 11,1 Mrd. Euro schwere “Hausinvest” der Commerzbank-Tochter Commerz Real nimmt unbegrenzt Mittel auf. Eine moderate Liquiditätsquote von 21 % schafft Spielraum, wie ein Sprecher erklärt. Die größeren “Grundbesitz”-Fonds der Deutschen Asset Management der Deutschen Bank stehen ebenfalls offen. Mit Quoten von 29 % (Europa) und 27 % (Global) seien die Liquiditätsquoten hier schon höher, doch habe das Management noch Projekte in der Pipeline, sagt Knorr.Die zum Sparkassensektor zählende DekaBank hat den Instituten hingegen Kontingente auferlegt, die sie für ihre größten Fonds auf netto rund 1,2 Mrd. Euro für 2016 beziffert. Darüber hinaus seien Zuflüsse über Sparpläne möglich. Restriktiv ist derzeit vor allem Union Investment: Das Fondshaus der Genossenschaftsbanken nimmt in der “UniImmo”-Reihe derzeit keine Mittel an, ausgenommen Sparpläne. Zeitweise stehe der ein oder andere Fonds aber noch offen, so ein Sprecher. “Brexit”-Risiko belastetEin Risiko für die Fonds ist auch ein möglicher Brexit, also der Ausstieg Großbritanniens aus der Europäischen Union. Sollten die Briten beim Referendum in zwei Wochen für einen Austritt votieren, könnte zum Beispiel das Pfund abwerten und somit auch die Werte britischer Immobilien belasten. Vor allem der “Hausinvest” hat in den britischen Markt investiert (siehe Grafik). Währungsschwankungen seien für Immobilienfonds jedoch nicht neu, sagte Knorr. Wie sich ein Brexit auf offene Immobilienfonds auswirke, könne nicht seriös beziffert werden.