Trotz hoher Immobilienpreise und steigender Zinsen lohnt sich der Kauf von Wohneigentum nach Einschätzung der Analysten der DZ Bank für viele Privatleute noch immer. Daran ändere auch die Warnung der Bundesbank nichts, die jüngst die Überbewertung in Deutschen Städten auf 15 bis 40 % bezifferte. Grund dafür ist die Entwicklung der Mieten und Einkommen, die ebenfalls steigen, so das Fazit der am Freitag veröffentlichten Studie zu den Immobilienmärkten. Zudem werde sich der Preisanstieg im laufenden Jahr verlangsamen, prognostizieren die Analysten.

Im vergangenen Jahr sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien be­feuert durch die anhaltend niedrigen Zinsen und das steigende Platzbedürfnis durch den Trend zum Homeoffice um 11% gestiegen. „Die bereits hohen Immobilienbewertungen wie auch das Hypothekenvolumen haben weiter zugelegt und die Risiken am Immobilienmarkt erneut steigen lassen“, konstatieren die Immobilienexperten der Kredit­genossenschaften.

Doch mit steigenden Zinsen ändert sich laut Bericht die Situation. Für Anleger werden Anleihen interessanter, bei Eigenheimkäufern steigt die Kreditrate durch die hohen Preise und das vorherige Zinstief spürbar an. Wie die Analysten unter Berufung auf Interhyp-Daten schreiben, be­wegte sich der Nominalzins eines Baukredits mit 15-jähriger Zinsbindung von Sommer 2019 bis Ende 2021 meist zwischen 1,0 und 1,2%. Seit dem Jahreswechsel sei der Zins auf mehr als 1,8% angestiegen. Hinzu kommen die Folgen der zurückgekehrten Inflation, die insbesondere die Ausgaben für Benzin, Erdgas und Elektrizität in die Höhe treiben und den Immobilienkauf zusätzlich er­schweren.

Trotz allem seien Wohnimmobilien bis zuletzt erschwinglich geblieben. „Immobilien blieben trotz hoher Preise attraktiv“, so die Experten. Als größte Hürden für Käufer werden die hohe Kreditaufnahme und die erforderlichen Eigenmittel genannt. Gemessen an den gestiegenen Einkommen sei die Kreditbe­lastung jedoch nicht höher als vor 2009, als von steigenden Immobilienpreisen in Deutschland wenig zu sehen war. Nach Berechnungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) belief sich die Ein­kom­mens­belastung damals wie heute auf rund 25%.

„Noch besser schneidet der Immobilienkauf ab, wenn die Miete einer vergleichbaren Wohnung betrachtet wird“, so die Analysten. Angesichts steigender Mieten und gesunkener Zinsen ist demnach die Miete einer Neubauwohnung seit gut zehn Jahren höher als die Zinszahlung. 2021 habe die Miete sogar einen erheblichen Teil der Kredittilgung abgedeckt. Käufer bauten also im Gegensatz zu Mietern in erheblichem Umfang Vermögen auf. Lange Zinsbindungen ermöglichten es, sich teilweise gegen steigende Wohnkosten abzusichern, wodurch sich die relative Kreditbelastung im Zeitablauf reduziert habe. Attraktiv bleibe der Immobilienkauf vorerst auch für Anleger: Die anfänglichen Mietrenditen seien trotz eines Rückgangs auf teilweise unter 3% noch deutlich höher als die Renditen von Anleihen.