Die Finanzmarktaufsicht BaFin hat neue Mindestkapitalisierungszinssätze bekannt gegeben. Diese Werte sind im Pfandbriefgeschäft wichtig, da sich auf dieser Basis die Beleihungswerte errechnen. Dort standen bis jetzt feste Werte von mindestens 5 % für Wohnimmobilien und 6 % für Gewerbeimmobilien, die sich seit Langem nicht verändert hatten. Seit Jahren hatten Hypothekenbanken und Verbände niedrigere Werte gefordert, da die Kapitalisierungszinsen nicht mehr der Realität kräftig gestiegener Immobilienpreise und niedriger Zinsen entsprachen.

Die BaFin hat jetzt die entsprechende Verordnung geändert. Ab sofort beträgt der Mindestkapitalisierungszinssatz für Wohnimmobilien 5,1% und für Gewerbeimmobilien 6,1%. Anstelle der festen Zinssätze kommt jetzt ein dynamisches Modell zum Einsatz. Demnach richten sich die Mindestkapitalisierungszinssätze künftig nach der Rendite der 30-jährigen Bundesanleihe, die zum Zeitpunkt der Festlegung bei 2,1% lag. Hinzu kommt ein Risikozuschlag in Höhe von 3 % für Wohnimmobilien und 4% für Gewerbeimmobilien. Damit sind anders als früher Änderungen der Kapitalisierungszinsen nach oben und unten möglich. Außerdem sind Ober- und Untergrenzen vorgesehen, sodass der Kapitalisierungszins für Wohnimmobilien zwischen minimal 3,5 % und maximal 5,5 % und für Gewerbeimmobilien zwischen 4,5 % und 6,5 % liegen darf.

Der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) hält die jetzt festgestellte Höhe der Kapitalisierungszinsen für falsch, ein dynamisches Verfahren aber grundsätzlich für richtig. „Für eine Novellierung der Beleihungswertverordnung war es höchste Zeit. Das neue Modell greift eines unserer wesentlichen Petita auf. Es führt in vielen Marktphasen zu sachgerechteren Kapitalisierungssätzen“, sagt VDP-Geschäftsführer Jens Tolckmitt mit Blick auf den Mindestzins. Allerdings hält er die aktuelle Phase für mehr als ungünstig. Die Rendite der 30-jährigen Bundesanleihen schwankte in den vergangenen zwölf Monaten zwischen −0,1% und 2,4%. Hätte die BaFin den Kapitalisierungszins Anfang August festgelegt und nicht Anfang Oktober, wären die Werte 1 Prozentpunkt niedriger ausgefallen.

Mangelhaft sei auch die Wahl der Benchmark. „Sach- und praxisgerechter wäre die zehnjährige Bundesanleihe, denn diese Laufzeit korrespondiert zumindest stärker mit den in der gewerblichen Immobilienfinanzierung üblichen Kreditlaufzeiten von drei bis zehn Jahren.“ Kritisch beurteilt der VDP außerdem das Stichtagsmodell. Dieses sieht vor, dass die BaFin jährlich die Mindestkapitalisierungssätze auf Basis des Referenzzinses am 30. November des Vorjahres anpassen kann. Der VDP hatte sich für die Verwendung eines Durchschnitts eingesetzt, um die Volatilität einer Stichtagsbetrachtung zu reduzieren und dem unterschiedlichen Charakter von Kapital- und Immobilienmarkt gerecht zu werden. „Zinssprünge können bei einer Stichtagslösung zu unsachgemäßen Ergebnissen führen, übrigens in beide Richtungen“, so Tolckmitt mit Blick auf die aktuelle Zinsentwicklung.

Positiv werden vom VDP die beschlossenen Erleichterungen bei kleinen Darlehen bewertet. Für Grundschulden einschließlich Vorlasten bis zu einer Höhe von 600 000 Euro (bislang 400 000 Euro) können die Vereinfachungen bei der Wertermittlung in Anspruch genommen werden. Eine weitere Anpassung betrifft die Nutzung computerunterstützter Verfahren zur Immobilienwertung, die erstmals regulatorisch verankert werde. Tolckmitt: „Dass eine Nutzung im Bereich des selbst genutzten Wohneigentums nun flächendeckend möglich ist, stellt für die Banken einen erheblichen Fortschritt dar.“ Hilfreich sei es auch, dass zur Bewertung Videobesichtigungen grundsätzlich erlaubt sind.