Von Thomas List, Frankfurt

Das Fintech Linus Digital Finance ergänzt ab Herbst dieses Jahres seine Produktpalette um Beteiligungen an Bestandsimmobilien. „Wir haben kürzlich für etwas unter 10 Mill. Euro eine neu gebaute Wohnimmobilie in Berlin-Mitte als erstes Bestandsinvestment erworben“, sagte David Neuhoff, Gründer und Chief Executive Officer der Gesellschaft, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. „In Kürze werden wir das unseren Kunden über unsere Investment-Plattform zugänglich machen.“ Semiprofessionelle Anleger müssen mindestens 200 000 Euro, professionelle mindestens 50 000 Euro investieren. Angesprochen werden aber auch institutionelle Kunden.

Zielobjekte des neuen Equity-Bereichs sind erstklassige (Core-) Wohn- und Büroimmobilien in den deutschen Top-7-Städten. „Die neu gebauten oder frisch renovierten Wohn- und Büroobjekte sollen langfristig vermietet sein, in den kommenden Jahren wenig Investmentbedarf haben und einen möglichst konstanten Cash-flow generieren.“ Die Linus Digital Finance konzentriert sich auf Objekte zwischen 10 Mill. und 50 Mill. Euro Ankaufspreis. „Wir finanzieren mit einem moderaten Leverage von 50 bis 60%. Das sind Bankkredite.“ Abhängig von der Höhe des Eigenkapitalinvestments nimmt Linus einen Teil der Investitionssumme dauerhaft auf die eigenen Bücher. „Bei dem jetzt erworbenen Wohnobjekt in Berlin werden es 10 bis 15% sein.“

Dieses Vorgehen, sowohl bei der Objektgröße als auch auf der Finanzierungsseite, entspricht dem des Geschäftsfelds, auf dem Linus seit ihrer Gründung 2016 aktiv ist: dem Debt Financing von Immobilien. Über einen von ihr verwalteten Private-Debt-Fonds finanziert die Gesellschaft Immobilienprojekte mit Fremd- und Mezzanine-Kapital. Semiprofessionelle, professionelle und institutionelle Anleger können sich an diesen Investments über eine digitale Plattform beteiligen (vgl. BZ vom 18. Mai).

Neuhoff will die Pipeline der bereits von Linus (fremd-)finanzierten Objekte für die neuen Eigenkapitalinvestments nutzen. „Wir finanzieren die Objekte in der Entwicklung, sehen sie also frühzeitig, haben gute Beziehungen zu den Projektentwicklern und glauben deshalb, dass wir eine gute Pipeline für die Eigenkapitalinvestments generieren können.“ Der Wettbewerb um die Objekte gilt als überschaubar, da für viele Fonds Objekte mit um die 20 Mill. Euro zu klein sind. „Unser erstes Objekt haben wir off-market von einem Developer erworben, den wir schon kannten.“

Neuhoff kann sich vorstellen, „dass wir neben dem bereits erworbenen Objekt in diesem Jahr zwei bis drei weitere Objekte ankaufen. Entscheidend ist aber, dass es sich um hochwertige Objekte handelt.“ Perspektivisch wird mit einer jährlichen Ausschüttungsrendite von 3 bis 4% und einer erwarteten Gesamtrendite von 5 bis 7% gerechnet.

Die Haltefrist für die Bestandsobjekte soll zwischen fünf und zehn Jahren liegen. „Zu einem im Verkaufsprospekt festgeschriebenen Zeitpunkt wird das Objekt entweder verkauft oder, soll das Objekt doch länger gehalten werden, dem Anleger das Recht eingeräumt, seine Beteiligung zum dann aktuellen Wert an uns als Investmentmanager zu verkaufen.“ Perspektivisch sollen die Beteiligungen auch auf der eigenen Plattform handelbar sein, so dass die Investoren ihre Anteile an andere Mitinvestoren verkaufen können.

Zur Abschätzung der Marktchancen von digitalen Plattformen bei Vermögenden hat das Marktforschungsinstitut Yougov im Auftrag von Linus im April 2021 eine Umfrage bei 253 Personen mit einem Geldvermögen zwischen 500001 und 1 Mill. Euro (60% der Befragten) bzw. mehr als 1 Mill. Euro (40 %) durchgeführt. Danach können sich knapp 40% der Investoren vorstellen, 50000 Euro oder sogar 200000 Euro über eine Online-Plattform zu investieren, oder haben es bereits getan. Weitere 28% der Befragten würden über eine Online-Plattform zuerst kleinere Beträge investieren. Nur ein knappes Drittel legt Wert auf persönliche Beratung und will nicht rein digital investieren. Für Neuhoff ist dies nicht überraschend. Er verweist auf digitale Broker wie Trade Republic. „2020 gab es in Deutschland so viele direkte Aktionäre wie zuletzt seit der Jahrtausendwende. Das wurde stark getrieben durch die vielen Möglichkeiten des digitalen und damit stark vereinfachten Zugangs zum Aktienhandel.“ Was im E-Commerce mit Amazon, Zalando und Co. schon länger gang und gäbe ist, greife jetzt auch auf den Investmentbereich über.

Für den Erfolg einer Anlageplattform ist das Vertrauen eine entscheidende Größe. Linus Digital Finance profitiert laut Neuhoff von Empfehlungen bisheriger Kunden, bietet aber auch vorsichtigeren Interessenten die Möglichkeit, mit geringeren Summen anzufangen. „Je länger wir existieren, umso attraktiver werden wir für onlinescheuere Investoren.“

Zur Vertrauensbildung sollte auch die Erstnotierung der Unternehmensaktie an der Frankfurter Börse am 19. Mai beitragen. Angesichts zweier Großaktionäre, die zusammen knapp 75% der Aktien halten, ist die Liquidität jedoch überschaubar. „Wir werden immer wieder überlegen, ob Maßnahmen Sinn machen, um die Aktie liquider zu machen.“ Dies gelte langfristig. Aktuell gibt es jedoch keine Pläne dafür.