Linus Digital Finance geht an die Börse
Von Thomas List, Frankfurt
Die Immobilienfinanzierungsplattform Linus Digital Finance AG geht an die Börse. Das Berliner Fintech stellt Investoren Fremdkapital für Bestandsimmobilien mit Entwicklungspotenzial, sogenannte Value-Add- und Manage-to-Core-Objekte, für Projektentwicklungen und Grundstücke zur Verfügung. Für den 19. Mai ist die Erstnotiz aller knapp 6,1 Millionen Aktien am regulierten Markt der Frankfurter Wertpapierbörse (General Standard) geplant. Ein begleitendes öffentliches Angebot oder eine Privatplatzierung sind nicht vorgesehen. Listing Agent ist die Hamburger Berenberg Bank.
Die Liquidität der Aktie dürfte auf absehbare Zeit sehr überschaubar sein. Zwei Großaktionäre vereinen rund 75% der Aktien auf sich (s. Grafik). Sie und weitere Managementaktionäre haben sich verpflichtet, ihre Anteile in den auf die Erstnotiz folgenden neun bzw. sechs Monaten nicht zu verkaufen. Weniger als 20% der Aktien unterlägen keinem Lock-up, teilt Linus mit. Mit dem Listing will sich das Unternehmen die Möglichkeit eröffnen, „flexibel, schnell und transparent“ Kapital aufzunehmen. Außerdem soll damit „zusätzliches Vertrauen bei unseren Co-Investoren“ aufgebaut werden, da diese sich mit signifikanten Summen bei den von Linus vermittelten Finanzierungen engagierten.
Auf Basis der letzten Kapitalerhöhung Ende April dieses Jahres von 1,9% des Grundkapitals zu 25,23 Euro pro Aktie ergibt sich eine Unternehmensbewertung von rund 153 Mill. Euro. Der Gewinn betrug laut der im Börsenprospekt veröffentlichten Zahlen im vergangenen Jahr 3,3 Mill. Euro, ein Jahr zuvor 2,7 Mill. Euro. Laut Prospekt hat die Gesellschaft auf „absehbare Zukunft“ nicht die Absicht, Dividenden zu zahlen.
Gründliches Screening
Linus Digital Finance wählt die Projekte laut Zulassungsprospekt nach einem gründlichen Screening-Prozess aus und präsentiert sie auf der eigenen digitalen Plattform. Das Unternehmen sieht für sich in den Bereichen Geschäftschancen, wo Banken aufgrund niedriger Beleihungsausläufe nicht mehr finanzieren. Außerdem gebe es „naturgemäß da besonders gute Opportunitäten für uns, wo die Bearbeitungszeiten der Banken besonders lang sind“, sagt CEO David Neuhoff im Gespräch mit der Börsen-Zeitung.
Linus hat seit Gründung 2016 Immobilienfinanzierungen über 598 Mill. Euro arrangiert. Davon stammern laut Prospekt 146 Mill. Euro aus dem eigenen Spezial-AIF und 452 Mill. Euro von Co-Investoren. Das finanzierte Projektvolumen liegt den Angaben zufolge bei 1,5 Mrd. Euro. Im Pandemiejahr 2020 wurden 14 Projekte mit einem Investitionsvolumen von 274 Mill. Euro ausgereicht. Die Einzel-Tickets können zwischen 5 Mill. und 100 Mill. Euro liegen. Tatsächlich waren es bisher maximal 85 Mill. Euro (vgl. BZ vom 18.6.2020). Die Zielobjekte, überwiegend aus den Sektoren Wohnen und Büros, liegen vorzugsweise in deutschen Großstädten, zukünftig aber auch in britschen A-Städten. „Der Beleihungsauslauf (Loan to Value) liegt bei Büros bei 80 bis 85%, bei herausfordernden Projekten mit einem gewissen Leerstand eher 70 bis 75%. Im Bereich Wohnen finanzieren Banken 55 bis 60%, wir geben über Mezzaninedarlehen weitere 20 bis 25%“, sagt Neuhoff. Außerdem seien Grundstücksankäufe ein wichtiger Bestandteil der Finanzierungsstrategie. Die Renditen liegen bei Projekten, die über die eigene Plattform für semiprofessionelle Anleger angeboten werden, aktuell für Mezzaninefinanzierungen zwischen 5,5 und 7% (Bestandsportfolio Wohnen) und bei einem Frankfurter Büroprojekt zwischen 7 und 8,5%. Institutionelle können bei den Senior-Tranchen 3 bis 4% Rendite erwarten.
Für die Zukunft nimmt sich Neuhoff bei Linus eine Erweiterung sowohl der Produktpalette als auch des geografischen Fokus vor. Dabei gehe es einerseits um Überlegungen, Eigenkapital zum Beispiel in Form von Preferred-Equity- Strukturen zur Verfügung zu stellen. Andererseits ist Linus seit dem Vorjahr mit einem Büro in London vertreten. Im Börsenprospekt werden als nächste mögliche Expansionsziele auf der Finanzierungsseite Österreich und die Schweiz genannt, für die weitere Zukunft eventuell auch die Benelux-Länder. Als Co-Investoren seien sowohl solche aus dem europäischen Ausland als auch darüber hinaus willkommen.
