Die Coronakrise hat die Immobilienmärkte geteilt: Während die Preise für Wohnhäuser steigen und steigen, werden neben Einzelhandelsobjekten auch Büroimmobilien immer billiger, wie der Preisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) zeigt. So haben sich Wohnimmobilien von Startquartal zu Startquartal um 8,4% verteuert, die geschätzten Kapitalwerte von Büroobjekten jedoch gaben im gleichen Zeitraum um 1,2% nach. In der Pandemie sei für Unternehmen nicht klar, wie hoch ihr Bedarf an Bürofläche künftig sei, schreiben die Analysten. Der Preisverfall von Einzelhandelsimmobilien setzte sich mit minus 2,1% fort. Die Autoren verweisen auf Geschäftsschließungen in der Pandemie und auf die Bedeutung des Online-Handels.

Die Preise für Wohnimmobilien steigen derweil unbeirrt weiter: Um durchschnittlich 8,4% legten die Werte im Jahresvergleich zu, wobei der Anstieg für selbst genutztes Wohneigentum stärker ausfiel als für Mehrfamilienhäuser. In den Großstädten der sogenannten Top 7, also in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf, stiegen die Preise mit 5,3% im Jahresvergleich zwar immer noch deutlich, aber geringer als im Gesamtmarkt. Im Vergleich zum Basisjahr 2010 haben sich die Wohnimmobilien in den Top-7-Metropolen zwar um mehr als das Doppelte verteuert und damit den Gesamtmarkt abgehängt. Seit 2017 sind die Preiszuwächse in den Metropolen jedoch kontinuierlich gesunken, nur zuletzt zogen sie wieder etwas an.

Insgesamt zeige sich der Markt robust, betont der Verband. Denn der starke Anstieg der Wohnimmobilienpreise sei nicht nur von Tiefzinsen, sondern auch von einer starken Nachfrage getrieben, die anders als von vielen Marktbeobachtern vor einem Jahr prognostiziert nicht zurückgegangen sei. Der Preisrückgang auf dem Gewerbeimmobilienmarkt sei derweil – ebenfalls entgegen vielen Prognosen – moderat ausgefallen. „Der deutsche Immobilienmarkt hält der Covid-19-Krise stand“, erklärt Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

Allerdings deutet der ausbleibende Aufschwung der Büroimmobilien auf einen deutlichen Wertabschlag hin. Wäre der Preisindex zum Beispiel seit Beginn der Coronakrise nicht moderat gefallen, sondern mit einer Wachstumsrate wie noch vor einem Jahr verzeichnet gestiegen, wären Büroimmobilien im ersten Quartal dieses Jahres um annähernd ein Zehntel teurer gewesen als nun im Zeichen der Coronakrise. Für das Startquartal 2020 nämlich hatte der VDP auf Jahressicht einen Zuwachs von 8,4% für das Bürosegment verzeichnet, seither gaben die Preise aber um besagte 1,2% nach – eine spürbare Differenz.

Die Schwäche zeigt sich zudem im Vergleich zur Mietentwicklung: Denn insgesamt sind die Preise seit 2010 in den verschiedenen Kategorien stärker gestiegen als die Mieten – eine Folge davon, dass stetig sinkende Zinsen die Bewertung von Sachwerten verändert haben. Für Wohnimmobilien – konkret für die erfasste Unterkategorie der Mehrfamilienhäuser – setzte sich der Trend auch in der Coronakrise fort: Hier stiegen die Preise auf Jahressicht um 7,6%, während die Neuvertragsmieten um 2,3% zulegten. Für Büroimmobilien ist die Tendenz umgekehrt, denn hier sanken die Mieten auf Jahressicht nur um 0,9% und entwickelten sich somit etwas besser als die Preise. Noch stärker ist die Tendenz bei Einzelhandelsimmobilien. Somit fallen die Preise auch in der relativen Betrachtung.

Um die Immobilienwerte zu schätzen, wertet der Verband die Preise tatsächlicher Transaktionen aus, die Banken im Rahmen der Kreditvergabe erfassen. Der Effekt verschiedener Variablen, etwa des Baujahres, der Lage, der Fläche und der Ausstattung, wird dabei ebenfalls berücksichtigt. Auf diese Weise lässt sich ausrechnen, wie sich die Preise für vergleichbare Objekte verändern.

Wertberichtigt Seite 6