Der Preisanstieg der Wohnimmobilien in Deutschland hat im Laufe der Jahre kontinuierlich an Fahrt gewonnen – und verbucht einen neuen Rekord: Binnen eines Jahres bis zum zurückliegenden dritten Quartal zogen die Preise um 11,4% an, wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) am Mittwoch berichtet hat. Bereits im zweiten Quartal hatte der Index, der seit dem Jahr 2003 erhoben wird, mit 10,7% einen Höchstwert angezeigt. Damit steigen die Preise annähernd doppelt so stark wie noch zur Mitte des zurückliegenden Jahrzehnts (siehe Grafik). Nachdem sich der Wohnimmobilienmarkt vor zwei bis drei Jahren insbesondere in den Metropolen spürbar abgekühlt hatte, kam er in der Coronakrise wieder voll in Schwung. Auch inflationsbereinigt hat die Wachstumsrate in den vergangenen Jahren zugelegt, wie der Verband in einer Analyse erst im Oktober festgehalten hatte.

Laut Verbandsschätzung ist die Entwicklung allerdings nicht der Realität enteilt. Der Zuwachs der Wohnimmobilienpreise erklärte sich auf lange Sicht bereits ungefähr zu Hälfte aus der Zunahme der Neuvertragsmieten, wie der Verband betont. Während der Preisindex speziell für Mehrfamilienhäuser seit 2010 sich von damals 100 auf zuletzt 204 gut verdoppelt hat, stiegen die registrierten Neuvertragsmieten in den Objekten um die Hälfte auf 150 an.

Tatsächlich hat auch das Wachstum der Neuvertragsmieten im Laufe der Pandemie auf zuletzt 4% zugelegt, was den jüngsten Anstieg teilweise erklärt. Auf Sicht mehrerer Jahre zeigt sich jedoch keine kontinuierliche Zunahme der Wachstumsrate, der Zuwachs pendelt schon seit langem um die Marke von 4%. Für selbst genutztes Wohneigentum, also für einzelne Eigentumswohnungen und für Ein- und Zweifamilienhäuser, hat der Verband keine Mietentwicklung erfasst.

Darüber hinaus verweist der Verband auf die gesunkenen Zinsen. Weil Kapitalanlagen im Tiefzinsumfeld mit Blick auf die künftige Entwicklung geringere Renditen erwarten lassen, steigen tendenziell auch die Immobilienpreise in Relation zu den erwarteten Mieteinnahmen. 

Bis zur Coronakrise hatte sich der Markt nach Jahren steigender Preise wieder deutlich abgekühlt, und zwar insbesondere in den Metropolregionen. Mit einem jährlichen Preisanstieg von zuletzt durchschnittlich 9,9% hat die Entwicklung auch in den sieben Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf wieder an Fahrt gewonnen. In der Mainmetropole stiegen die Preise zwar mit 7,7% ebenfalls deutlich, aber schwächer als in den anderen führenden Großstädten. Köln und Hamburg bewegen sich mit 10,8 und 10,4 % nahe am bundesweit verzeichneten Wert. Das Wachstum der Neuvertragsmieten war hier jeweils etwas höher als im Durchschnitt der sieben Metropolen.

Auch die Preise für Büroobjekte, die angesichts der Pandemie im ersten und zweiten Quartal im Jahresvergleich jeweils an Wert verloren haben, bewegen sich wieder aufwärts: Mit 0,3% mutet der Wert auf Jahressicht zwar gering an, im Vergleich zum Preisniveau im zweiten Jahresviertel entspricht dies aber einem Zuwachs von 1,0%. Die Rücknahme der Einschränkungen in der Pandemie sowie die steigende Zahl geimpfter Bürobeschäftigter habe zu der Erholung beigetragen, schreiben die Analysten.

Die Flaute im Einzelhandel hat derweil den Immobilien in dem Segment so stark zugesetzt wie nie. Mit minus 3,6% verzeichneten Einzelhandelsobjekte laut VDP einen Negativrekord. „Es kristallisiert sich immer stärker heraus, dass die Pandemie den spürbaren, schon weit vor der Covid-19-Krise eingesetzten Strukturwandel in den Innenstädten beschleunigt hat.“ Die Neuvertragsmieten sind sowohl für Büros als auch für Einzelhandelsobjekte binnen eines Jahres gesunken.

Um die Immobilienwerte zu schätzen, wertet der VDP die Preise tatsächlicher Transaktionen aus, die Banken im Rahmen der Kreditvergabe erfasst haben. Der Effekt etlicher Variablen, etwa des Baujahres, der Lage, der Fläche und der Ausstattung, wird dabei ebenfalls berücksichtigt. Auf diese Weise lässt sich schätzen, wie sich die Preise für vergleichbare Objekte verändert haben.