Die Krise am US-Gewerbeimmobilienmarkt beschert Real Estate Investment Trusts (Reits) einen dramatischen Mittelschwund. Laut der Investmentbank Robert A. Stanger & Company dürften Anleger in den Vereinigten Staaten im laufenden Jahr 16,5 Mrd. Dollar aus solchen privaten Vehikeln abziehen – gegenüber 2021 würde sich die Summe damit mehr als verzehnfachen.

Zugleich gestaltet sich das Fundraising äußerst schwierig: Lediglich 5,7 Mrd. Dollar dürften ungelistete US-Reits laut Stanger 2024 einsammeln, in den Vorjahren waren Volumina von mehr als 10 oder sogar über 30 Mrd. Dollar üblich. Von der Anlegerflucht sind einige der größten amerikanischen Investmentfirmen betroffen – und Analysten befürchten, dass der Sturm im Gewerbeimmobilienmarkt noch einmal an Kraft gewinnt.

Hintergrund ist ein Zusammenspiel aus strukturellen Problemen und der nach wie vor restriktiven Geldpolitik der Federal Reserve. So sorgt der Bauboom des vorangegangenen Jahrzehnts in vielen Metropolen für ein Überangebot an Gewerbeflächen, während der Homeoffice-Trend einen hohen Leerstand in Bürogebäuden nach sich zieht. Zugleich müssen in den USA laut dem Datendienst Trepp bis Ende 2028 Gewerbeimmobilienkredite im Volumen von mehr als 2,8 Bill. Dollar zu höheren Zinsen refinanziert werden.

Die Volumina drohen den Markt zu überfordern, die Immobilienbewertungen stehen bereits schwer unter Druck. Analysten warnen folglich vor steigenden Zahlungsausfällen. Die Default-Quote bei Gewerbeimmobilien insgesamt lag laut Trepp im Mai schon bei 6,11%, im Bürosegment fiel sie mit 10,52% aber noch wesentlich höher aus.

Fondsinvestoren reagieren nervös. „Globale Reits haben relativ zu Aktien zuletzt zu Niveaus gehandelt, die seit der globalen Finanzkrise nicht gesehen wurden“, betont Steven Brown, Portfoliomanager beim Vermögensverwalter American Century. Gerade deshalb biete das Segment Gelegenheiten, zumal Reits über stärkere Bilanzen verfügten als 2008 und auf Phasen mit solch extremen Bewertungsabschlägen wie aktuell historisch eine starke Outperformance gefolgt sei.

Allerdings gibt American Century auch zu bedenken, dass öffentlich gehandelte Reits einen wirtschaftlichen Abschwung früher eingepreist hätten, während private Vehikel eine deutlich langsamere Bewertungskorrektur erfahren hätten. Insbesondere ungelistete Immobilientrusts ächzen aber unter rapiden Mittelabflüssen – große Anbieter greifen in Reaktion darauf zu Maßnahmen, die Anleger noch zusätzlich verunsichern.

Blackstone hatte bereits im Dezember 2022 Auszahlungen aus ihrem Real Estate Income Trust (Breit) limitiert, nachdem das 2017 gestartete Vehikel trotz einer robusten Performance ausblutete. Dies setzte der Blackstone-Aktie schwer zu, die Konkurrenz sah sich in der Folge jedoch zu ähnlichen Schritten gezwungen. So beschränkte KKR die Auszahlungen aus ihren Reits ebenfalls auf 2% des Net Asset Value pro Monat bzw. 5% pro Quartal. Zeitweise konnten die Investmentriesen deshalb Rücknahmeforderungen in Milliardenhöhe nicht nachkommen.

Im laufenden Jahr sendete Blackstone dann ermutigende Signale: Im März und April war die Gesellschaft erstmals seit 2022 in der Lage, die Auszahlungsanfragen von Breit-Investoren zu stemmen. Der Datenanbieter Nareit stellte optimistische Prognosen für das Segment – so sei zu erwarten, dass der restriktive Kurs der Fed ende, was auch in den Bewertungen Ausdruck finden werde.

Doch die hartnäckige Inflation hat der Fed bisher keinen Spielraum für Zinssenkungen gelassen. Unterdessen sorgt mit Starwood Capital ein weiterer großer Trust-Anbieter für Unruhe. Die Gesellschaft steuerte angesichts umfangreicher Rücknahmen auf eine Liquiditätsklemme ihres 10 Mrd. Dollar schweren Flaggschiff-Reits zu, wollte aber weder das Leverage erhöhen noch Assets zu Abschlägen verkaufen. Deshalb beschränkte sie Auszahlungen auf 0,33% des Net Asset Value.

Dies treibt nun Investoren um, die ähnlich scharfe Maßnahmen von Wettbewerbern erwarten. Sie fürchten, tatenlos zusehen zu müssen, wie ihre Investments an Wert verlieren – mitunter haben Investoren nur Tickets von 2.500 Dollar in privaten Reits angelegt. Infolge der Starwood-Limits beschleunigt sich der Mittelschwund im Markt erneut. Bei Blackstone erreichte das Volumen der Rücknahmen im Mai 1,6 Mrd. Dollar, nachdem es im April bei 800 Mill. Dollar lag.

Angesichts der Schläge für das Anlegersentiment fürchten Beobachter nun, dass das Finanzierungsumfeld für nicht gelistete Reits langfristig stürmisch bleibt. Dies werde nicht nur die Zusatzeinnahmen großer Investmentgesellschaften aus dem Privatanlegergeschäft beschneiden – sondern auch die Transaktionsaktivität im ohnehin angeschlagenen Immobilienmarkt unter Druck setzen.