US-Wohnungen ziehen Investoren an
Von Thomas List, Frankfurt
Traditionell haben sich ausländische Investoren in den USA weit überwiegend für Büroimmobilien und teilweise noch für Retail interessiert. „Seit mindestens zehn Jahren ist aber ein Wandel festzustellen“, sagt Rafael Aregger, Head of Investments USA der Schweizer Empira Group im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. „Die Eigentumsquote nähert sich mit etwa 60% dem deutschen Niveau und sinkt weiter.“ Das liege zum einen am hohen Preisniveau von Eigenheimen gerade in Ballungsgebieten und zum anderen an der beruflich bedingten erhöhten Mobilität. „Mit einer Mietwohnung ist man einfach flexibler.“
Außerdem wollten im Alter viele nicht mehr in großen und teuren Eigenheimen bleiben und zögen eine kleinere Mietwohnung vor. „All dies hat in den USA zu einer deutlich steigenden Nachfrage nach Mietwohnungen geführt.“ Nach Angaben von Aregger fehlen in den USA derzeit etwa vier bis fünf Millionen Wohnungen. Außerdem würden im kommenden Jahrzehnt mehr als zehn Millionen Haushalte hinzukommen.
Dies hätten auch institutionelle Investoren registriert und ihre Allokation in dem so genannten Multifamily-Sektor deutlich verstärkt. „In den Portfolien amerikanischer institutioneller Immobilieninvestoren ist Multifamily inzwischen eine, zum Teil auch die größte Nutzungsart. Das wird sich in den nächsten Jahren angesichts der vergleichsweise hohen Renditen auch nicht ändern.“ Die Cap Rates, also das Verhältnis von Nettoertrag zu Kaufpreis, liegen bei etwa 4,5%. Berücksichtigt man noch den Leverageeffekt und die starken Preissteigerungen der vergangenen Jahre, konnten Investoren meist zweistellige Renditen mit ihren Multifamily-Objekten erreichen. Dazu kommt noch eine geringe Volatilität aufgrund des niedrigen Risikos, dass mehr als einzelne Mieter in einem Objekt mit 200 bis 300 Mietern ausfallen.
Empira will deutschen Investoren den direkten Zugang zu US-Wohnimmobilienprojekten bieten. „Wir haben in den vergangenen Monaten in Miami ein lokales Team mit aktuell neun Mitarbeitern aufgebaut. Alle verfügen über lokale Expertise und ein entsprechendes Netzwerk. Ziel ist ein Team von 50 bis 60 Leuten.“ Schwerpunkt ist der Süden der USA mit Florida, Texas und Arizona. „Es gibt in den USA eine starke Wanderungsbewegung von Nord nach Süd aufgrund der dort hohen Lebensqualität, des attraktiven Jobangebots und des besseren Wetters. Außerdem verlegen viele Firmen ihre Hauptquartiere in die südlichen Bundesstaaten, weil sie da bessere regulatorische und steuerliche Bedingungen vorfinden.“ Das Angebot an Wohnungen sei dort aber bisher relativ gering – und damit attraktiv für Investoren.
Ersten Fonds aufgelegt
Empira hat kürzlich ihren ersten US-Wohnungsfonds „Empira Residential Invest US“ als Luxemburger Sicav mit einer Laufzeit von zehn Jahren aufgelegt. Ziel dieses Artikel- 8-Fonds der EU-Offenlegungsverordnung sind 600 Mill. Dollar Eigenkapital bei einem Fremdkapitalanteil von 50%. Über die kommenden 18Monate sollen diese 1,2 Mrd. Dollar im Rahmen einer Develop-and-Hold-Strategie in etwa zehn mehrstöckige Objekte investiert werden. Die jährliche Rendite (nach IRR) soll bei über 13,5% liegen. „Der Fonds ist für deutsche Institutionelle wie Versicherer und Pensionskassen besonders steuereffizient.“ Erste Commitments wurden bereits gezeichnet, und das Fundraising soll bis Anfang 2023 abgeschlossen sein. Die Mindestzeichnungssumme liegt bei 5Mill. Dollar. Eine Währungsabsicherung ist (zum Beispiel zum Euro) nicht vorgesehen.
Ein erstes Objekt mit 80 Wohnungen in Miami befindet sich in der finalen Due Diligence. Das Closing ist für August geplant. „Nach dem Abriss des bestehenden Gebäudes wollen wir 2023 mit dem Bau des neuen beginnen.“ Mit einem zweiten Objekt mit über 300 Wohnungen befindet sich Empira in finalen Verhandlungen. „Mit einer Option für ein benachbartes Grundstück würden wir sogar auf bis zu 600 Wohnungen kommen.“ Außerdem steht ein Ankauf von 180 Mietwohnungen im US-Bundesstaat Ohio für einen weiteren Fonds an.
Bei dem einen auf die USA fokussierten Fonds soll es aber nicht bleiben. „Alle ein bis zwei Jahre wollen wir einen neuen US-Wohnungsfonds auflegen“, kündigt Aregger an. „Zusätzliche Fonds könnten dann auch in Private Debt investieren.“
