FOKUS Regulierung von Immobilien: Änderungen für Bewertung rücken näher
Die überarbeitete Eigenkapitalverordnung (CRR III) beinhaltet grundlegende Änderungen in der Art und Weise, wie Kreditgeber gewerbliche Immobilien bewerten - und kommt zufällig zu einem Zeitpunkt, an dem der Commercial-Real-Estate-Sektor bei den Bankenaufsehern Besorgnis erregt und die Aktienkurse einiger Banken in Mitleidenschaft gezogen hat.
Die EU hat die Texte der CRR III (und der begleitenden überarbeiteten Eigenkapitalrichtlinie) im Juni im Amtsblatt veröffentlicht, und sie treten am 9. Juli in Kraft. Sie stellen die EU-Umsetzung der Eigenkapitalvorschriften von Basel III dar. Die meisten Elemente von CRR III müssen von den Banken im kommenden Januar umgesetzt werden. Allerdings hat die EU-Kommission beschlossen, die Anwendung der Änderungen an der grundlegenden Überprüfung des Handelsbuchs bis Januar 2026 zu verschieben.
Immobilienkreditgeber haben somit sechs Monate Zeit, um ihre Praktiken zur Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien zu aktualisieren. Die unmittelbarsten Auswirkungen werden auf der gewerblichen Seite zu spüren sein.
„Die Regulierungsbehörden haben der Bewertungsvolatilität durch Artikel 229 der Eigenkapitalverordnung (CRR III) Rechnung getragen, in dem ein Immobilienwert eingeführt wurde, der von „vorsichtigen und konservativen Bewertungskriterien“ abgeleitet ist, um Preissteigerungserwartungen und Anpassungen nicht nachhaltiger Wertkomponenten während der Laufzeit des Kredits auszuschließen“, erklärt Mathias Pleissner, Senior Director, Deputy Head of Covered Bonds bei Scope Ratings in Frankfurt.
CRE-Darlehen sind typischerweise mit einem Refinanzierungsrisiko behaftet, da die Tilgung über die Laufzeit des Darlehens gering ist. Daher ist es wichtig, sich auf die Werte zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verlassen. Auf der Grundlage einer aktuellen Stichprobe von CRE-Darlehen hat Scope festgestellt, dass fast drei Viertel aller CRE-Darlehen die aktuellen Refinanzierungsanforderungen der Banken nicht erfüllen.
Deutsche Banken besser vorbereitet
Nach Ansicht von Marktteilnehmern sind deutsche Banken besser auf das neue EU-Recht vorbereitet als in vielen anderen Ländern, da sie bereits jetzt geglättete Bewertungen für ihre Pfandbriefemissionen vornehmen müssen.
„Die Beleihungswerte in Deutschland müssen nach vorsichtigen, zyklusübergreifenden Bewertungsgrundsätzen ermittelt werden, daher können deutsche Pfandbriefemittenten den Marktwert von Immobilien nicht als Referenz für die Deckungsstockfähigkeit verwenden“, so Pleissner. „Da die meisten anderen europäischen Covered-Bond-Gesetze vollständig auf Marktwerten basieren, wird ein Merkmal deutscher Pfandbriefe, das als Wettbewerbsnachteil angesehen wurde, als die Preise stiegen und die Finanzierung von Covered Bonds eingeschränkt war, heute wahrscheinlich zu einem Vorteil.“
„Revolution“
Für Banken in vielen anderen Ländern, so ein Diskussionsteilnehmer auf der Covered Bond Investor Conference im Juni in Frankfurt, wird die Property Value-Innovation, die einen Durchschnittswert über die letzten drei Jahre berücksichtigt, „die große Revolution“ des Jahres 2025 für gewerbliche Immobilienkredite sein.
Das Beratungsunternehmen PwC erklärte in einem kürzlich erschienenen Bericht, dass es für die Banken von entscheidender Bedeutung ist, diese Veränderungen und die damit verbundenen Herausforderungen zu verstehen und zu wissen, wie sie die neuen Eigenkapitalvorschriften am besten proaktiv planen und umsetzen können, bevor die CRR III eingeführt wird.
Angesichts der Lage auf dem Immobilienmarkt ist diese Änderung alles andere als nur theoretisch. Die neue Verordnung vom Januar kommt zu einer Zeit, in der die Aufsichtsbehörden sich zunehmend Sorgen um den Gewerbeimmobilienmarkt machen, vor allem um den Einzelhandel und um weniger hochwertige Bürogebäude, da der Platzbedarf von Unternehmen durch Heimarbeit sinkt.
Auf der Frankfurter Konferenz wies Martin Lenhard, Analyst von Moody's Ratings, auf die Herausforderungen bei der Refinanzierung des gewerblichen Immobiliensektors hin.
Die Kreditgeber sind vorsichtiger geworden, und ein Darlehen mit einer Laufzeit von fünf Jahren, das 2019 mit einem von der Bank festgelegten Beleihungsauslauf von 65% abgeschlossen wurde, könnte jetzt mit einem Beleihungsauslauf von 50% refinanziert werden. Gleichzeitig sind die Immobilienwerte gesunken. Beide Faktoren zusammen führen zu einer beträchtlichen „Finanzierungslücke“.
Dies ist eine Gelegenheit für bankfremde Kreditgeber, wie z. B. Private Equity, in den Kreditmarkt einzutreten oder Portfolios mit notleidenden Krediten zu erwerben. Auf einer kürzlich von der alternativen Investmentfirma Oaktree veranstalteten Kundenkonferenz wurde der Investitionszyklus für notleidende Immobilien als „eine bedeutende Gelegenheit für Anbieter alternativer Immobilienfinanzierung“ bezeichnet.
Der Schwerpunkt lag vor allem auf den Vereinigten Staaten, wo sich viele regionale Banken aus dem Markt zurückgezogen haben, aber da die Kreditvergabe für Gewerbeimmobilien in der EU unter Druck steht, gelten hier viele der gleichen Bedingungen.
