Wie die meisten Anlagen haben auch Immobilienaktien ein schwieriges Jahr 2022 hinter sich. Vor allem der Inflationsschock, die steil steigenden Zinsen sowie Rezessionsängste haben ihre Kurse belastet. In der Folge gaben die börsennotierten Immobilienmärkte seit Jahresbeginn weltweit um rund 20% nach. Dabei behaupteten sich die Märkte Asiens und der USA relativ betrachtet besser, während die Kurse börsennotierter Immobilien in Europa aufgrund des Ukraine-Kriegs und der Energiekrise besonders stark einbrachen.

Die Korrektur hatte auch deutliche Auswirkungen auf die Bewertungen: So liegen die Aktienkurse börsen­notierter Immobiliengesellschaften inzwischen im Durchschnitt 29% unter dem Nettoinventarwert. Selten waren Immobilienaktien gemessen am Nettoinventarwert so günstig. Diese historisch hohen Abschläge sind auf Dauer kaum fundamental gerechtfertigt, und der Markt dürfte dies früher oder später korrigieren. Von entscheidender Bedeutung sind dabei auch die Kapitalisierungsraten. Sie werden zur Schätzung der Rendite von Immobilieninvestitionen verwendet, indem die Nettobetriebseinnahmen einer Immobilie mit ihrem Marktwert verglichen werden. Nachdem der Sektor jahrelang vom Rückgang der Kapitalisierungsraten profitierte, stiegen diese zuletzt an. Wir rechnen damit, dass die Zinserwartungen und mit ihnen die Kapitalisierungsraten wieder nachgeben, wenn der Inflationsdruck nachlässt. In der Vergangenheit gingen solche Phasen mit starker Performance der Immobilienaktien einher.

Natürlich bestehen Risiken, und es dürften noch etliche schlechte Konjunktur- und Börsennachrichten folgen, bevor sich die Aussichten aufhellen. Langfristig bieten Immobilien aber ein günstiges Gesamtrenditeprofil mit vorhersehbarem Cashflow und Potenzial für zusätzliche Kapitalgewinne. Zudem erzielten sie in der Vergangenheit gerade in Zeiten höherer Inflation eine inflationsbereinigt relativ gute Performance. Das liegt daran, dass die Mieteinnahmen häufig an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind und zudem die Preise der zugrundeliegenden Vermögenswerte bei höherer Inflation tendenziell steigen. Untersuchungen über die letzten 50 Jahre zeigen beispielsweise, dass US-Reits in Zeiten moderater Inflation den Aktienindex S&P 500 um rund 3%, in Zeiten höherer Inflation aber um 5% übertroffen haben.

Immobilienaktien verbessern darüber hinaus das Risiko-Ertrags-Profil eines Portfolios durch ihre langfristig abnehmende Korrelation zu den allgemeinen Aktienmärkten. Ihre Performance entwickelt sich zwar kurzfristig meist im Gleichschritt mit Aktien, über 18 Monate und mehr aber ist sie deutlich stärker mit direkten Immobilien verbunden. Zudem punkten börsennotierte Immobilien in puncto Transparenz, Governance und Liquidität. Anders als direkte Immobilienanlagen sind Anlagen in börsennotierte Immobilien täglich liquide.

Neben einer breiten geografischen Diversifizierung umfasst der globale Markt für Immobilienaktien ein breites Spektrum offensiver und defensiver Segmente: Zu den offensiveren Branchen gehören etwa Büros sowie Hotel- und Gastgewerbe. Diese profitieren besonders von einer Normalisierung der Wirtschafts-, Reise- und Freizeitaktivität. Gerade die Hotelbranche generiert durch kurzlaufende Pachtverträge zudem einen Inflationsausgleich in quasi Echtzeit. Defensiver und weniger konjunkturabhängig sind dagegen Segmente wie Datenzentren, Gesundheit, Wohnen und Self Storage. Self Storage wird beispielsweise von wirtschaftlich weitgehend unabhängigen Ereignissen wie Haushaltsauflösungen oder Umzügen beeinflusst. Auch hier ermöglichen kurzfristige Mietverträge den Lagerplatz-Vermietern, die Inflation auf fast monatlicher Basis weitgehend auszugleichen. Ein defensives Profil weisen auch Betreiber von Studentenwohnheimen auf, da die Nachfrage nach Wohnheimplätzen strukturell steigt und gerade in wirtschaftlichen Schwächephasen besonders anzieht.

Der Markt ist in den letzten zehn Jahren dynamisch gewachsen. Die weltweite Marktkapitalisierung von Real Estate Investment Trusts (Reits) hat sich seit 2012 von 603 Mrd. Dollar auf rund 1,4 Bill. Dollar mehr als verdoppelt. Der Wert der von Reits gehaltenen Gewerbeimmobilien hat sich zeitgleich von 860 Mrd. Dollar auf 3,5 Bill. Dollar mehr als vervierfacht. Der Markt für börsennotierte Immobilien spiegelt auch veränderte Lebens- und Verhaltensmuster wider. In den USA betrug etwa der Marktanteil des traditionellen Einzelhandels vor zehn Jahren rund 24%, seitdem ist er auf 7% geschrumpft. Beschleunigt hat diesen Trend die Covid-Pandemie, die die Verlagerung zum Online-Shopping beschleunigt hat. Das Erkennen und Antizipieren solcher Trends ist neben der Titelauswahl ein wichtiger Erfolgsfaktor bei Immobilienaktien.

Keine Frage: Die unmittelbaren Perspektiven für alle Aktienanlagen sind aufgrund der anhaltenden wirtschaftlichen Turbulenzen und der steigenden Zinsen unsicher, und Wendepunkte am Aktienmarkt sind nicht exakt zu prognostizieren. Aber wir rechnen damit, dass die Inflationsaussichten und Zinserwartungen in absehbarer Zeit zurückgehen und sich die wirtschaftlichen Aussichten aufhellen. Wenn es so weit ist, sprechen viele Gründe dafür, dass Immobilienaktien besonders profitieren können.

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