Von Wolf Brandes, Frankfurt Mehr als 50 % Performance konnten Anleger mit der Aktie von Vonovia in den vergangenen drei Jahren erzielen. Betonaktien waren ein Boomsektor an den Märkten. Und noch immer stehen viele Unternehmensdaten gut da. Doch die Zeiten einer starken Börsenentwicklung könnten vorbei sei. Der Dax-Wert Vonovia fiel im vierten Quartal hinter dem Index zurück, andere Titel wie Deutsche Wohnen brachen im Sommer regelrecht ein. Mehrere Faktoren führen zu einer zum Teil vorsichtigeren Bewertung von Immobilienaktien. Besonders wichtig: Der Zinsrückgang hat im Großen und Ganzen ein Ende gefunden hat. Fallende und noch niedrigere Zinsen wirkten positiv auf die Finanzierungskosten. Die Entwicklung der Immobilienaktien war stets von den Zinsen abhängig. Diese Fantasie fehlt jetzt.Ein zunehmender Belastungsfaktor ist die Regulierung der Mieten, die noch weiter zunehmen dürfte. Das trifft insbesondere die Unternehmen, die ganz oder überwiegend im Segment Wohnen tätig sind. Dabei wirken zwei Faktoren: Die Begrenzung der Mieten und der Möglichkeit, Modernisierungskosten auf die Mieter umzulegen.Über Jahre hinweg war die Modernisierung für die gewerblichen Wohnungsanbieter ein sehr gutes Geschäft. Zum einen erhöhen sie die Mieteinnahmen, auch wenn die Kosten der Modernisierung abgetragen waren. Zum anderen steigt der Immobilienwert. Die Modernisierung hat aber maßgeblich zur Erhöhung der Mieten beigetragen. Die Bundesregierung führte daher eine Kappungsgrenze ein. Die Wohnimmobilienkonzerne wiederum reagierten zum Teil mit freiwilligen Maßnahmen. Bei LEG zeigt sich beispielhaft, dass sich das Mietwachstum zunehmend verlangsamt. Lange war das Unternehmen von einem Mietzuwachs von zwischen 3 % und 3,2 % ausgegangen. Für das kommende Geschäftsjahr wird jedoch nur noch mit einem Mietwachstum von 2,8 % gerechnet. Grund dafür ist, dass sich auch LEG die Umlage von Modernisierungsmaßnahmen freiwillig gedeckelt hat.Mit Zukäufen und Übernahmen machte die Unternehmen in jüngster Zeit von sich reden – beispielsweise Vonovia mit der Übernahme der schwedischen Hembla. Getrieben wurden die Akquisitionen auch durch die niedrigen Zinsen und entsprechend günstige Finanzierungen. So hat der Immobilienkonzern Vonovia dank früherer Zukäufe die Ergebnisse steigern können.Dass die 400 000 Vonovia-Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden nahezu voll vermietet sind, überrascht angesichts der Wohnungsmärkte nicht. Die Gefahren im Wohnimmobiliensegment lauern eben an anderer Stelle: Mietregulierung und gleichbleibende Zinsen. Dennoch zählt Vonovia zu den favorisierten Titeln. Der Unternehmen weist 22 Kaufen- und Halten-Bewertungen aus und lediglich eine Verkaufsempfehlung.Noch in einer anderen Liga spielen die beiden Gewerbeimmobilienkonzerne Aroundtown und TLG, die gegen Jahresende ihren geplanten Zusammenschluss festgezurrt haben. Das fusionierte Unternehmen gilt als Dax-Kandidat und wäre damit der zweite Immobilienwert im Index. Eine weitere Milliardenfusion wurde im Dezember verkündet. Aus den SDax-Unternehmen Ado Properties, Adler Real Estate und Consus soll Deutschlands drittgrößter Wohnungskonzern entstehen.