Raus aus der Nische
Die 1a-, Triple-A-, Top-Spitzenimmobilie in einer deutschen Großstadt, vorzugsweise Frankfurt oder Berlin – da kann man nicht viel falsch machen als Investor. Die suchen alle, die ist mindestens wertbeständig, wird aber noch wertvoller, ja wenn – wenn sie denn zu kriegen wäre. Wer gibt ein solches Premiumobjekt heute schon her? Schließlich will die erhaltene Liquidität wieder angelegt werden – mit einer vernünftigen Rendite heute ziemlich schwierig.
Aber Transaktionen solcher Topobjekte gibt’s durchaus. Die Renditen sind nur sehr niedrig, dürften unter 3% liegen. Das klassische Argument ist dann: 2,x% sind immer noch deutlich mehr, als eine Bundesanleihe heute abwirft. Andererseits haben institutionelle Investoren Verpflichtungen gegenüber ihren Anlegern und Versorgungsempfängern. Da reichen 2% nicht aus. Und nicht zuletzt: Die 2% sind als Ausschüttungsrendite keineswegs für die Zukunft sicher, sondern hängen insbesondere von den Mieteinnahmen ab. Die sprudeln nur wie bisher (oder üppiger), wenn das Objekt auch in Zukunft top ist. Das gelingt nur, wenn ständig modernisiert, sprich investiert wird – in moderne Konzepte (zugkräftige Alternative zum Homeoffice, Büro als Kommunikations- und Innovationszentrum, Pandemie-ready mit Abstand) und in Nachhaltigkeit im Sinne der ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance).
Damit wird klar: Die Top-Büroimmobilien mögen Basis eines institutionellen Immobilienportfolios sein und bleiben. Zur Generierung einer ausreichenden Portfoliorendite reichen sie nicht. Renditebooster müssen her. Das können sein: Projektentwicklungen, B- und Randlagen in Metropolen, Toplagen in B- und C-Städten, weitere Assetklassen wie Logistik und Wohnen und nicht zuletzt der Schritt über die Grenze ins Ausland.
Grundsätzlich gilt für alle Alternativen: Im eigenen Haus muss es Experten geben, die die neuen Zielmärkte beurteilen können. Nur (externe) Berater zu engagieren und deren Vorschläge dann von wenigen wie Geschäftsführer oder Vorstand genehmigen zu lassen, ist gefährlich und ging in der Vergangenheit schon allzu oft schief – mal abgesehen von der Frage, ob die Aufsicht dieses Outsourcing überhaupt so zulassen würde.
Die Experten sind aber rar, da diese Ausweitung des Anlagehorizonts kein Geheimwissen Weniger ist. Sind dann die Experten doch an Bord, gilt es, die möglichen Zielobjekte zu identifizieren, die Angebote zu sichten und in Bieterverfahren einzusteigen. Die beliebten Off-Market-Deals, bei denen man sich nicht mit einem gefühlten Dutzend (internationaler) kapitalkräftiger Wettbewerber messen muss, sind für Newcomer kaum erreichbar.
In Nebenlagen lässt sich schon eher was finden, meist kleinere Objekte im ein- bis zweistelligen Millionen-Euro-Bereich. Und die Aussicht auf höhere Rendite bedeutet auch ein größeres Risiko – dass der Standort nicht die erhoffte Anziehungskraft entwickelt oder die erreichte wieder verliert. Und nicht zu vergessen: Diese kleineren Märkte sind weniger liquide, ein Verkauf gerade eines für diesen Markt großvolumigen Objekts kann langwierig und nur unter (Preis-)Zugeständnissen durchführbar sein. Immerhin locken Renditen von 4 bis 5% oder auch mehr.
Also dann doch besser eine andere Assetklasse. En vogue ist seit einiger Zeit (wieder) Wohnen. Einfach Bestände in Groß- und Universitätsstädten zu kaufen, ist keine vielversprechende Strategie. Eine durchaus im Bereich des Möglichen liegende weitere Verschärfung der Mietregulierung bedeutet unkalkulierbare Risiken bei zukünftigen Mietsteigerungen und erzielbaren Verkaufspreisen. Dazu kommen noch zu erwartende verschärfte Nachhaltigkeitsregeln, also staatliche Sanierungszwänge bei eng begrenzter Umlagefähigkeit auf die Miete.
Wenn nicht Bestand, dann eben Neubau. Der unterliegt (bisher) nicht der Mietpreisbremse, erfordert aber wiederum Expertise in Projektierung und Bau. Eine interessante Variante ist das geförderte Wohnen, das von immer mehr Kommunen bei neu ausgeschriebenen Projekten als 30 oder 40% Anteil an den zu errichtenden Wohneinheiten verlangt wird. Mit regionalen, allerdings sehr unterschiedlichen Fördermitteln und angesichts zu erwartender niedriger Fluktuation bei sicheren Mietzahlungen (über staatliches Wohngeld) kann das eine ertragreiche Nische sein, die für Institutionelle Renditen zwischen 3 und 4% erwirtschaftet – ohne Wertsteigerungen. In Null- und Negativzinszeiten ist das ein sehr guter Wert.
