Die Hatz nach schierer Größe auf dem Markt für Wohnimmobilien hat mit der Zinswende ein jähes Ende gefunden. Deutschlands Branchenprimus Vonovia, der das Portfolio im vergangenen Jahr mit der Übernahme von Deutsche Wohnen um schlappe 155000 Einheiten auf heute 550000 Wohnungen ausbaute, legt daher den Rückwärtsgang ein. Wurde im Mai zunächst ein grundsätzlicher Akquisitions- und Investitionsstopp für Neubauten für den eigenen Bestand verhängt, präsentieren die Bochumer drei Monate später ein Verkaufsportfolio mit einem Verkehrswert von 13 Mrd. Euro.

Neben den üblichen Einzelverkäufen an die Mieter sind neuerdings auch Mehrfamilienhäuser im Angebot sowie ein Portfolio mit nicht strategischen Assets. In Summe stehen 65000 Einheiten zur Disposition. On top wird nach institutionellen Investoren Ausschau gehalten, die sich an Teilportfolien aus dem Vonovia-Bestand beteiligen könnten.

Vorausgesetzt ist dabei natürlich eine entsprechende Zahlungsbereitschaft. Will heißen, die Investoren müssten zumindest den bilanzierten Wert auf den Tisch legen und damit genau das tun, was die Aktionäre von Deutschlands größtem Vermieter nicht länger gewillt sind zu tun. Das belegt der Blick auf die Aktie, die mit einem Abschlag auf den Nettovermögenswert von 50% gehandelt wird.

Vonovia sucht händeringend nach neuen Kapitalquellen, sind Fremd- und Eigenkapitalmarkt angesichts der in wenigen Monaten verdoppelten Kapitalkosten inzwischen doch tabu. Denn die Bochumer haben die Verschuldung mit der größten Übernahme der Firmengeschichte so weit in die Höhe getrieben, dass bis 2030 alljährlich 3 bis 4 Mrd. Euro zu refinanzieren sind. Zugleich sind mit Blick auf Klimaeffizienz milliardenschwere Investitionen in den Bestand vonnöten. Dieses Geld muss erst einmal verdient werden und zwar zusätzlich zur Dividende. Denn an der Dividendenpolitik – ausgeschüttet werden 70% des operativen Mittelzuflusses – darf mit Rücksichtnahme auf die Aktionäre in keinem Fall gerüttelt werden.

Die Interessen von Mietern, Aktionären, Beschäftigten und Gesellschaft auszubalancieren, ist das erklärte Ziel von Vonovia-Chef Rolf Buch. Doch je tiefer der Aktienkurs fällt, desto stärker rücken die Vorstellungen der Kapitalgeber in den Vordergrund. Wenig verwunderlich, dass Vonovia das Thema Aktienrückkauf ins Spiel bringt. Ein Punkt, der mit Blick auf die Kapitalallokation neben dem Schuldenabbau auf der Wunschliste der Investoren ganz oben steht. Akquisitionen sind dagegen völlig aus der Mode gekommen.