Nach turbulenten Jahren zeigt die deutsche Immobilienbranche erste Anzeichen einer Stabilisierung. Das Transaktionsvolumen stieg 2024 um 14% auf 35,3 Mrd. Euro. Trotz dieser positiven Entwicklung bleibt die Deal-Aktivität im deutschen und europäischen Markt hinter dem langjährigen Durchschnitt zurück.

Assetklassen wie Büro oder Retail, die zuletzt das Rückgrat des deutschen institutionellen Immobilieninvestmentmarktes gebildet haben, funktionieren noch nicht wieder. Viele der großen offenen Fonds und Asset Manager sind mit der Restrukturierung ihrer Portfolios beschäftigt. Das Projektentwicklungsgeschäft stockt, es wird insbesondere im Wohnungsbereich viel zu wenig gebaut.
Trotz dieser komplexen Ausgangslage sind Private-Equity-Unternehmen wieder zunehmend im Markt aktiv. Eine Investmentstrategie sticht dabei besonders hervor: opportunistische Co-Investments mit lokalen Operating Partnern.

Hierzu wird regelmäßig ein Joint Venture zwischen dem Sponsor – einem Private-Equity-Fonds – und dem deutschen Operating Partner geschlossen. So sollen Synergien aus der Expertise des Partners und den finanziellen Möglichkeiten des Sponsors genutzt werden. Die Vorteile liegen auf der Hand: Der Operating Partner ist mit der jeweiligen Assetklasse vertraut und bringt das Know-how für den Betrieb sowie die relevanten Mitarbeiter mit. Der Sponsor kann opportunistisch investieren und muss keine oder nur geringe Overhead-Kosten für das Management und den Betrieb aufwenden. Der Operating Partner hat zudem die Möglichkeit, ohne wesentlichen Kapitaleinsatz an oftmals großvolumigen und durch den Einsatz von Fremdkapital gehebelten Transaktionen zu partizipieren und wird zusätzlich auf Basis von Managementverträgen, z.B. für Asset- und Property Management, vergütet.

Was macht dieses Modell im aktuellen Marktumfeld so erfolgreich? Es ist die Verbindung von operativer Expertise und finanziellen Möglichkeiten, gepaart mit der Kombination aus Risikoabsicherung und Renditeoptimierung. Operating Partner verfügen regelmäßig über tiefgehende Kenntnisse des lokalen Marktumfeldes, was bei der Identifikation von Investments und der Navigation durch regulatorische Themen von essentiellem Vorteil ist. Zudem bringen sie spezielle, projektbezogene Erfahrung mit. Dadurch können operative Herausforderungen effektiver gemeistert werden.

Diese Bündelung hilft, Investmentrisiken zu reduzieren und das finanzielle Ergebnis des Investments zu erhöhen. Besonders in einem Markt, in dem Immobilieninvestments derzeit mit spitzem Bleistift gerechnet werden und in dem neben den Fundamentals des Assets auch die operative Führung passen muss, erweist sich das Operating-Partner-Modell als nützlich und verschafft den beteiligten Parteien Wettbewerbsvorteile.

Die Joint-Venture-Verträge regeln das Miteinander der Partner über den Investmentzeitraum. Hierzu gehören insbesondere die Festlegung der Eigen- und Fremdkapitalanteile, die Bestimmung der Commitments und etwaiger Nachschusspflichten, die Verteilung von Entscheidungskompetenzen (Governance) sowie die Allokation von Erlösen, insbesondere im Fall eines Exits. Die Erlösverteilung richtet sich in der Regel nach den unterschiedlichen Stufen eines vorher festgelegten „Wasserfall“-Schemas.

Für den Sponsor ist die Festlegung der Exit-Strategie besonders relevant. Denn das eingesetzte Kapital kostet ihm Geld. Der kommerzielle Erfolg der Investments wird deshalb regelmäßig an der Internal Rate of Return (IRR) gemessen. Grundsätzlich ist der Sponsor an einer im Vergleich zum Anlagehorizont institutioneller Investoren schnelleren Realisierung seines Investments interessiert.

Anlagehorizonte liegen gerne zwischen vier und sieben Jahren. Die kurze Laufzeit bis zum Exit ist auch für den Operating Partner interessant. Denn auch er partizipiert am Schluss an der Erlösverteilung.
Mit Blick auf die Struktur werden regelmäßig Zweckgesellschaften (Special Purpose Vehicle) aufgesetzt, die das Investment tätigen. Die Partner beteiligen sich entweder direkt oder indirekt an diesen Zweckgesellschaften und versorgen diese mit Kapital, Expertise und Entscheidungsträgern. Die Strukturierung des Joint Ventures kann komplex sein und sie ist regelmäßig stark steuerlich getrieben.

Abzuwarten bleibt, ob und wie die fortschreitende Professionalisierung der Operating Partner durch Digitalisierung sowie den Einsatz von KI oder Proptech den Trend zum Operating-Partner-Modell weiter beschleunigen wird. Wir gehen davon aus, dass dieses Modell in einem immer komplexer werdenden Marktumfeld mit zunehmendem Wettbewerbsdruck weiter an Bedeutung gewinnen wird.

Sofern die Expertisen der Partner sinnvoll zusammengebracht werden, sind die operativen und kommerziellen Synergieeffekte groß. Aufgrund der voranschreitenden Fokussierung auf Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien wird auch die Nachfrage nach spezialisierten Operating Partnern zunehmen, sofern diese im Einzelfall maßgeschneiderte, effiziente und innovative Lösungen präsentieren können. Denn daran sind die Private-Equity-Fonds interessiert.