tl Frankfurt – Die globale Rezession ist zwar beendet. Die Konjunkturerholung wird 2010 aber nur schwach ausfallen, sodass sich auch die weltweiten Immobilienmärkte nur verhalten erholen. In Europa bleiben die Mietmärkte auch 2010 unter Druck, während an den Investmentmärkten die Trendwende geschafft ist. Außer in den USA, dort hält die Korrektur an den Investmentmärkten auch im nächsten Jahr an. Das ist die Quintessenz der Studie “Deka Immobilien Monitor” der DekaBank.Für Matthias Danne, im Vorstand der DekaBank für Immobilien zuständig, gibt es “vor 2011 keinen Grund für eine echte Entwarnung”. Die Mieten würden weiter zurückgehen. Alle Objekte, die nicht von höchster Qualität seien, würden es sehr schwer haben, sagte Danne bei der Vorstellung der Studie. “Nach meiner persönlichen Ansicht wird das Fremdkapital eher noch knapper werden. Das ist die größte Hypothek für die Immobilienmärkte weltweit.” Daraus ergebe sich ein interessantes Umfeld sowohl für Immobilienfonds als auch für Finanzierer. Konkret sieht Danne Chancen für all die Banken, die ihr Geschäft ausreichend mit Eigenkapital unterlegen können. “Außerdem ist die Marge sehr auskömmlich.” Die DekaBank sei als Finanzierer in all den Märkten aktiv, in denen die Bank auch mit ihren offenen Immobilienfonds mit Objekten vertreten ist. “In den USA haben wir 2009 drei große Transaktionen durchgeführt. Auch 2010 wollen wir uns dort Geschäfte anschauen, da sie grundsätzlich sehr profitabel sind.” In Europa sei die DekaBank als Immobilienfinanzierer sehr aktiv. “Das gilt für die Orte, an denen wir physisch präsent sind, also London, Paris, Mailand und natürlich Deutschland.” In Asien agiere man über die Repräsentanz in Tokio. Portfolios werden bereinigtFür 2010 erwartet Danne bei vielen Banken eine Bereinigung der Immobilienkreditportfolios, allerdings keine Notverkäufe in größerem Umfang. “Auch aus diesem Grund gibt es enge Grenzen für Preiserhöhungen.”In der jetzt vorgestellten Ausgabe 2010 des “Deka Immobilien Monitors” wird zwar das Ende der globalen Rezession konstatiert. Die Konjunkturerholung werde im kommenden Jahr aber schwach ausfallen. Daher könnten sich auch die globalen Gewerbeimmobilienmärkte nur zaghaft erholen. “Für Europa lässt sich eine Trendwende feststellen”, sagte Danne bei der Vorstellung der Studie. “Nachdem der Gesamtertrag in diesem Jahr minus 10 % beträgt, rechnen wir fürs kommende Jahr mit einem Plus von 2 %, auf mittlere Sicht sogar mit Erträgen zwischen 7 und 10 %.” In Europa würden die Mieten 2010 noch weiter fallen, die Wende sei erst 2011 zu erwarten. Hingegen gilt die Trendwende auf den europäischen Investmentmärkten als geschafft. “Wir erwarten 2010 fallende Anfangsrenditen”, sagte Karsten Junius, Leiter Kapitalmarkt- und Immobilienresearch bei der DekaBank. “Die geringe Verzinsung alternativer Vermögensklassen und eine hohe Liquidität bei Eigenkapitalinvestoren erhöhen die Attraktivität von Immobilienanlagen.”In den USA hingegen halte die Korrektur der Investmentmärkte auch 2010 noch an. Junius verwies insbesondere auf die noch nicht wieder funktionsfähigen Commercial-Mortgage-Backed-Securities-Märkte, die zu weiter steigenden Renditen führten. Allerdings setze im Spitzensegment die Erholung früher ein.Vom Abklingen der Finanzkrise profitieren die Emerging Markets in Asien und Lateinamerika, heißt es in der Studie. In Osteuropa werden Polen und die Tschechische Republik empfohlen, während das Baltikum und Bulgarien eher gemieden werden sollten.Länder mit hohen Leistungsbilanzdefiziten wie Griechenland und Spanien müssen nach Einschätzung von Junius die Wettbewerbsfähigkeit ihres Exportsektors verbessern, was insbesondere nur geringe Lohnzuwächse bedinge. Der daraus folgende schwache Konsum führt zu schlechteren Perspektiven für den Einzelhandel und den entsprechenden Logistikbereich. Genau spiegelverkehrt sei die Perspektive für Deutschland. In Ländern mit hohen Leistungsbilanzdefiziten bevorzugt Junius den Büro- und Hotelsektor, in Deutschland den Einzelhandel. Mindestmiete absichernIn Ländern mit großen Ungleichgewichten und Strukturproblemen wie Griechenland, Irland, Spanien und Portugal plädiert der DekaBank Research-Chef aufgrund der Deflationsgefahr für Mindestmietanpassungen statt für indexierte Mieten.Auf der Empfehlungsliste ganz oben mit den höchsten Gesamterträgen bis 2014 stehen Madrid, London, Barcelona und Paris. Hierzulande bevorzugt die DekaBank Frankfurt und München, in den USA San Francisco, Seattle und Midtown Manhattan.Bei den Nutzungsarten setzen die Analysten auf Logistik, obwohl der Trend zu niedrigeren Anfangsrenditen und damit steigenden Preisen in diesem Sektor nicht anhalten werde. Büroimmobilien blieben zwar am wichtigsten, sollten aber nur bei “Renditejägern” übergewichtet werden.